Est-il possible d'acheter un viager sans rente ?

Beaucoup moins connu que la vente en viager classique, le viager sans rente est une option envisageable en France, avantageant vendeur et acheteur. On fait le point sur cette opération immobilière encore trop peu connue.

Dans cet article :

• Définition du viager sans rente
• Fonctionnement du viager sans rente
• Différence entre nue-propriété et viager sans rente
• Avantages et inconvénients de ce type de viager
• Exemple de calcul viager sans rente
• Fiscalité du viager sans rente

Définition du viager sans rente

Pour comprendre le viager sans rente il faut déjà définir le viager classique : une opération de vente immobilière où l'acheteur s'engage à payer une rente viagère jusqu'au décès du vendeur.

Ce type de transaction constitue en quelque sorte un "pari" pour le vendeur mais aussi pour l'acheteur puisque ce dernier verse des rentes pour une durée indéterminée : si le vendeur décède peu de temps après le début du viager, alors l'acheteur à réalisé une opération profitable et obtenu le bien immobilier à un bon prix. À l'inverse, si le vendeur reste en vie, alors l'acheteur aura surpayé un bien avant que celui-ci devienne sa propriété.

Le viager sans rente, également connu sous le nom de "viager libre", est également une forme d'achat immobilier à la différence que l'acquéreur paie un capital unique au vendeur, appelé "bouquet", sans verser de rente mensuelle par la suite.

S'il se développe petit à petit, le viager sans rente ne représente qu'entre 0,5 et 1% des transactions immobilières en France d'après l'INSEE... Il y a donc encore un boulevard pour ce type de viager.

Fonctionnement du viager sans rente

Concrètement comment fonctionne le viager sans rente ? Rentrons un peu plus dans les détails.

Le principe est assez simple : vous versez une somme initiale unique, appelée le bouquet, au vendeur. En contrepartie, vous devenez propriétaire immédiat du bien. Donc contrairement au viager classique, il n'y a pas de versements périodiques à effectuer.

En revanche, le montant du bouquet est souvent plus élevé que dans un viager avec rente, puisqu'il représente la totalité de la valeur du bien estimée en fonction de l'espérance de vie du vendeur.

On peut légitimement se demander comment est déterminé le prix du bouquet ? C'est le travail d'un agent immobilier ou d'un notaire, qui pour ce faire, va déduire du bien sa valeur vénale, correspondant à la valeur de vente à un moment donné.

Gardez en tête que tout cela est une estimation, puisque ce "moment donné" n'est pas connu, le professionnel effectuant le calcul est obligé de composer avec des valeurs inconnues.

Différence entre nue-propriété et viager sans rente

La principale différence entre le viager sans rente et la nue-propriété réside dans les droits d'usage du bien.

En France, la pleine propriété est composée de 3 droits :

• Usus : le droit d'usage du bien, c'est-à-dire l'habiter, le décorer... etc.
• Fructus : le droit de jouissance du bien (le louer et en tirer des revenus)
• Abusus : le droit de disposer du bien (le vendre ou le céder)

Usus + fructus = usufruit | Abusus = nue-propriété

Dans le cadre d'un viager sans rente, l'acheteur devient propriétaire en pleine propriété et peut immédiatement jouir du bien, sauf si le contrat prévoit un droit d'usage pour le vendeur : ce qui est toujours le cas, sinon le viager n'aurait aucun intérêt pour le vendeur ! Mais ce dernier n'a pas le droit de jouir du bien, il n'a plus le fructus, seulement l'usus grâce au contrat de viager.

Le vendeur en nue-propriété en revanche, n'a plus l'abusus et ne peut plus disposer du bien à sa guise mais il reste toujours maître de l'usus et du fructus donc de l'usufruit et peut tout à fait jouir du bien et en tirer profit en le mettant en location par exemple.

Ces différents mécanismes ne sont pas à la portée de tous les investisseurs, si vous décidez de vous aventurer dans le viager, passez par un professionnel comme Apirem, spécialiste des solutions immobilières.

Avantages et inconvénients de ce type de viager

Avantages du viager sans rente

Le viager sans rente en tant qu'opération immobilière à de nombreux avantages, d'autant plus si on le compare au viager traditionnel.

Avec le viager sans rente, la vente est plus sécurisée : le prix est payé intégralement dès le départ, donc il n'y a pas de surprise ! Vous savez exactement combien vous payez, et le vendeur reçoit la somme en une fois.
Contrairement à une vente en viager classique où le vendeur touche une rente mensuelle jusqu'à son décès, avec le risque de vendre à perte si le vendeur perd la vie rapidement après la vente...

Le viager sans rente élimine donc ce premier risque financier.
Ajoutez à cela, la dimension d'une vente plus rapide car elle attire davantage d'acheteurs, y compris des institutions financières comme les banques, les compagnies d'assurances, et les fonds d'investissement aux moyens financiers énormes. Ces acheteurs institutionnels sont très actifs et leur processus est rapide : en général, la vente est conclue en deux mois après leur offre d'achat.

Côté fiscalité, le viager sans rente est également avantageux. Il est entièrement exonéré d'impôt pour la résidence principale et les biens détenus depuis plus de 30 ans.

À l'inverse, les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu puisqu'elles sont considérées comme des pensions alimentaires (on vous détaille tout dans le dernier paragraphe concernant la fiscalité).

Enfin, si le vendeur quitte définitivement son logement, il abandonne son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à l'acheteur, qui doit alors verser une compensation financière.
De l'autre côté, en viager classique, cette compensation prend la forme d’un supplément de rente, imposable sur le revenu. Une fois de plus, en viager sans rente, elle est versée en une fois sous forme de capital complémentaire, également exonéré d'impôt pour la résidence principale et les biens détenus depuis plus de 30 ans.

Inconvénients du viager sans rente

Si tout semble jouer en la faveur du viager sans rente, il faut évidemment prendre en compte les inconvénients de ce type d'opération.

Côté vendeur, le premier inconvénient et le plus évident concerne l'absence de rente : étant donné qu'il reçoit la somme en une fois, il n'a plus la possibilité de profiter des rentes viagères qui auraient dû être versées dans le cadre d'un viager traditionnel.

Si la plupart des investisseurs préfèrent recevoir la totalité d'une somme, ce n'est pas forcément le cas des personnes âgées qui préfèrent, au fil des mois, recevoir un capital, leur permettant de gérer plus simplement leur budget et leurs dépenses.

Le vendeur d'un viager sans rente doit rester vigilant sur l'utilisation de la somme totale reçue et surtout : il doit placer et investir cet argent à bon escient s'il souhaite faire face à l'inflation annuelle et ainsi éviter de voir son capital se déprécier.

Côté acheteur, le viager sans rente c'est une somme importante à débloquer d'un coup, là ou le viager traditionnel lui impose de régler un bouquet avant d'avoir à verser la fameuse rente viagère, mois après mois.

Exemple de calcul du viager sans rente

Il est bien plus facile de calculer le prix d'un viager occupé sans rente puisque nous n'avons pas besoin d'y inclure les rentes viagères. En fait, il suffit de déterminer le prix du bouquet, soit la valeur vénale du bien.

Pour calculer le bouquet, qui est le montant que vous allez verser au vendeur, il faut soustraire à la valeur vénale du bien, le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), correspondant à la valeur occupée et au droit de rester dans le logement.

Gardez en tête que vous versez seulement le bouquet lors de la vente, il s'agira de l'unique paiement, il n'y a pas de rente à verser jusqu’au décès du vendeur ( applicable uniquement dans le cadre d'un viager classique).

Voici un exemple de calcul pour un viager sans rente :

1. Admettons un bien A valorisé à 1 200 000€.
2. Le vendeur du bien est un homme de 80 ans avec une espérance de vie de 10 ans. Il souhaite conserver un droit d’usage et d’habitation sur le logement.
3. Le DUH est estimé à 650 000€ (estimation faite par un notaire).
4. Ainsi, la valeur occupée du bien est de 550 000€ (1 200 000 - 650 000)
5. Le montant de 550 000€ sera versé sous forme d’un unique bouquet au vendeur dans le cadre de la vente en viager sans rente.

Simple non ? Le calcul n'a rien de sorcier et dépend grandement de l'estimation du professionnel (notaire ou agent immobilier).

Attention : ce calcul n'est qu'un exemple et ne représente en rien des chiffres concrets.

Fiscalité du viager sans rente

Place à la fiscalité ! On vous explique comment ça se passe dans le cadre d'un appartement ou d'une maison en viager sans rente.

La taxation appliquée lors d'une vente en viager sans rente est régie par le régime fiscal des plus-values immobilières.

On identifie 2 cas de figure majeurs :

1. Un vendeur cédant un bien en viager sans rente bénéficie d'une exonération totale d'impôt si le bien constitue sa résidence principale ou s'il l'a possédé pendant plus de 30 ans.
2. Si ce n'est pas sa résidence principale ou si la durée de détention est inférieure à 30 ans : des abattements fiscaux liés à la durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année de possession.

Si vous connaissez l'imposition du viager classique la différence d'imposition doit vous sauter aux yeux ! Le viager sans rente offre un avantage fiscal significatif par rapport au viager classique, où les rentes viagères sont sujettes à l'impôt sur le revenu...

L'autre avantage de poids du viager sans rente concerne la réduction de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : seule la valeur fiscale du droit d'usage et d'habitation (DUH : c'est-à-dire ce qu'on vous achète au moment de la vente) est considérée dans le calcul de l'assiette imposable, réduisant ainsi largement votre IFI...

Alors ? Convaincus par le mécanisme de vente en viager sans rente ? Que vous soyez acheteur ou vendeur d'un bien, étudiez la possibilité de passer par un tel dispositif ou comparez-le aux autres ! Vous pourriez avoir beaucoup à gagner en choisissant le viager sans rente.

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