Pourquoi acheter des SCPI en nue-propriété ?
On entend souvent parler des SCPI comme un placement potentiellement profitable sans réellement connaître toutes les possibilités d'investissement qu'elles nous offrent. Acheter des SCPI en nue-propriété fait justement partie de ces options peu connues du public en France, avec pourtant de sérieux avantages à faire valoir. On vous explique.
Dans cet article :
- Qu'est-ce qu'une SCPI en nue-propriété ?
- Les avantages de cette SCPI
- Les inconvénients des SCPI en nue-propriété
- Quelle fiscalité pour la SCPI en nue-propriété ?
- À quel investisseur s'adresse ce type de SCPI ?
- Comment acheter des SCPI en nue-propriété ?
Qu'est-ce qu'une SCPI en nue-propriété ?
Pour comprendre ce qu'est une SCPI en nue-propriété, il faut d'abord comprendre le principe du démembrement, de l'usufruit et de la nue-propriété.
Démembrement, usufruit et nue-propriété
L'usufruit et la nue-propriété sont tout simplement les deux composantes de la propriété d'un bien immobilier.
L'usufruit (usus + fructus) permettant la jouissance du bien (habiter, louer), la nue-propriété (abusus) correspondant au droit de disposer du bien.
Et le démembrement ?
Il correspond tout simplement au fait de séparer la nue-propriété (la disposition) de l'usufruit (la jouissance).
Quand il y a démembrement, vous devenez soit usufruitier du bien soit nu-propriétaire du bien avec la possibilité d'uniquement jouir du bien sans en être propriétaire absolu ou avec la possibilité de l'avoir en votre possession sans pouvoir l'exploiter.
Fonctionnement du démembrement
Le démembrement de propriété peut osciller entre une période de détention recommandée de 3 à 20 ans (en moyenne elle est de 8 ou 10 ans).
Pendant la durée de détention le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu (cela doit donc être pris en compte dans le cadre du conseil prodigué préalablement à la souscription). A l'inverse, l'usufruitier est le seul sur la durée du démembrement à payer les coûts indirects.
Les prix payés par l’usufruitier et le nu-propriétaire résultent d’une clé de répartition calculée selon une valorisation économique et les frais de souscription sont payés par les deux contreparties au prorata de la clé de répartition.
Avantages du démembrement pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire répond généralement à un profil au patrimoine et aux revenus importants (souvent redevable de l’IFI) avec les avantages suivants :
- se constituer un patrimoine (en fonds propres ou par endettement) en ne payant qu’une quote-part du prix de la pleine propriété ;
- ne pas être taxé à l’extinction du démembrement au moment de la reconstitution de la pleine propriété ;
- ne pas être assujetti à l’IFI au titre de cet investissement pendant la durée du démembrement.
Avantages du démembrement pour l'usufruitier
L’usufruitier est un profil souhaitant lui recevoir des revenus complémentaires avec les intérêts suivants :
- percevoir des revenus réguliers sur une période fixée ;
- percevoir des revenus sur la valeur de la pleine propriété en contrepartie d’une souscription à une valeur décotée du prix de souscription en pleine propriété.
Et dans le cas de l'investissement en SCPI en nue-propriété comment ça se passe ? Exactement de la même façon dans les deux cas dont nous allons vous parler.
Démembrement en viager d'une SCPI
La première possibilité pour acheter des SCPI en nue-propriété c'est de passer parce ce qu'on appelle un démembrement en viager.
Lors d'un démembrement en viager, on sépare l'usufruit de la nue-propriété comme pour un démembrement classique, à la différence que cette séparation tient jusqu'à la disparition de l'usufruitier.
C'est la raison pour laquelle on parle de viager, comme en immobilier classique, il s'agit d'un investissement avec un dénouement à date inconnue, correspondant au décès de la personne ayant l'usufruit.
Une fois le décès survenu, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts.
Démembrement temporaire d'une SCPI
L'autre possibilité à étudier pour votre investissement dans les SCPI en nue-propriété est le démembrement temporaire.
À l'inverse du viager ou la durée du démembrement est inconnue puisque déterminé par le décès d'une des parties, dans le cadre du démembrement temporaire, la durée est conclue par un contrat entre les deux parties. Généralement, elle est comprise entre 3 et 20 ans.
Comment ça marche ?
Le nu-propriétaire ne touche pas de revenus pendant toute la durée du démembrement, comme pour le démembrement en viager, en revanche ses parts continuent de s'apprécier chaque année.
À la fin du démembrement, le propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts sans être imposé sur la plus-value potentielle qu'il a effectuée, c'est-à-dire la différence entre le prix d'achat obtenu avec décote et le prix de vente estimé au moment de la récupération des parts.
Les avantages des SCPI en nue-propriété
On relève 2 avantages majeurs concernant l'investissement dans une SCPI en nue-propriété :
- La décote
- Le recouvrement de l'usufruit
La décote à l'achat
Nous l'avons dit, au moment de l'achat des parts de SCPI en nue-propriété, l'acquéreur obtient un prix d'acquisition avec une décote.
Cette décote est déterminée d'une façon particulière : le prix est réduit du montant équivalent à ce que l'usufruitier touchera en dividendes.
Si le calcul est négatif, alors il y a décote. S'il est positif il y a surcote.
S'il y a décote de la SCPI, alors le nu-propriétaire est avantagé puisqu'il obtient les parts sociales à un prix moins élevé. Pour autant, la valeur des parts, elle, n'a pas diminué, elle aura même tendance à être valorisée au fil des années, comme un bien immobilier classique.
Le recouvrement de l'usufruit
Le recouvrement de l'usufruit, ou récupération de la pleine-propriété, en plus d'être automatique à l'issue du démembrement, n'est pas fiscalisé, à l'inverse d'une acquisition immobilière classique où vous devez payer des frais de notaire.
L'idéal est de se verser des dividendes, qui eux, seront imposés au titre de revenus locatif.
Si vous cédez vos parts sociales, il y a une probabilité non garantie que vous réussissiez à dégager une plus-value, celle-ci sera taxée en fonction du régime des plus-values immobilières à hauteur de 19%.
La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu (IR) après 22 années de détention, et exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans.
On vous recommande de lire cet article si vous voulez en savoir plus sur les avantages des SCPI !
Et pour l'usufruitier ?
Si vous êtes intéressés par les caractéristiques de l'autre partie, à savoir l'usufruitier, voici tout d'abord les principaux avantages :
- Il obtient aussi un prix de part décoté par rapport au prix en pleine propriété,
- Il perçoit l’intégralité des revenus distribués pendant le démembrement
- Il n’est pas impacté par l’évolution de la valeur de la part dans le temps.
... Et les inconvénients :
- Il intègre la valeur totale des parts détenues à l’assiette de son éventuel IFI,
- Il est imposable sur les revenus distribués durant le démembrement
- Il supporte un risque de liquidité des parts plus faible qu’en pleine propriété
Les inconvénients des SCPI en nue-propriété
Outre les risques de liquidités que nous avons cités précédemment, l'investissement dans des parts de SCPI en démembrement temporaire doit faire l'objet d'une attention toute particulière : les contrôles de l'AMF (Autorités des Marchés Financiers) sont strictes et fréquents.
On parle de contrôle SPOT de l'AMF.
Le contrôle spot de l'AMF sur le démembrement temporaire vise à vérifier si cette pratique est utilisée de manière conforme à la réglementation, sans créer de déséquilibre ou d'atteinte aux intérêts des investisseurs.
Ce n'est pas vous, en tant qu'investisseur qui êtes visés, mais bien les prestataires de service d'investissement
En particulier, l'AMF cherche à éviter les abus, comme le recours à ce type de montage pour dissimuler des risques ou contourner certaines obligations réglementaires, notamment en matière de transparence.
Quelle fiscalité pour la SCPI en nue-propriété ?
Les SCPI acquises en nue-propriété peuvent conférer un avantage fiscal énorme.
On peut d'ailleurs les séparer en 2 parties distinctes :
- Absence de fiscalité pendant le démembrement
- Non prise en compte des SCPI dans l'assiette de l'IFI
Concernant la fiscalité, c'est simple : pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire des parts sociales ne sera soumis à aucun impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
C'est une opportunité idéale pour placer un capital important en lieu et place de payer des impôts.
Concernant l'IFI (l'impôt sur la fortune immobilière) : tout le patrimoine financier que vous avez investi sur ces parts en nue-propriété ne sera pas soumis à l'IFI, et ce durant toute la période du démembrement.
À quel investisseur s'adresse ce type de SCPI ?
Les SCPI en nue-propriété peuvent correspondre à plusieurs types d'investisseurs, notamment ces 3 types :
- Les gros épargnants
- Les particuliers à fort taux d'imposition
- Les pré-retraités
Les gros épargnants
C'est une première réponse un peu logique, étant donné que chaque investisseur est un épargnant, avec des moyens suffisamment importants pour placer son argent et faire grossir son patrimoine.
Si l'on précise "gros épargnant" c'est tout simplement parce que les SCPI restent de l'immobilier, et l'immobilier, peu importe sa forme, nécessite d'importants moyens.
Pour un particulier avec un fort taux d'épargne, l'investissement dans une SCPI en nue-propriété reste un placement plus rentable que la majeure partie des autres investissements à sa disposition au vu de son échelle temporelle (15-20 ans).
Les particuliers fortement imposés
On en déjà parlé précédemment dans l'article : les SCPI en nue-propriété ne permettent pas de se verser des dividendes, et donc d'augmenter son IR, durant toute la période du démembrement.
De ce fait, en l'absence de revenus supplémentaires et d'une hausse de son revenu imposable, ce type de SCPI permet de faire grossir son patrimoine tout en évitant de régler un impôt supplémentaire.
Souvenez-vous également : les SCPI en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Les personne en situation de pré-retraite
Dans la continuité du point précédent, une personne fortement imposée qui s'approche de la retraite, peut réussir à programmer son investissement dans une SCPI en nue-propriété à l'aide du démembrement temporaire.
Par exemple, prenons un investisseur nommé Ugo.
Ugo à 50 ans, il sait qu'il pourra partir à la retraite à 65 ans, soit dans 15 ans.
Ayant conscience du nombre d'années qu'il lui reste avant de voir ses revenus diminuer via le basculement de ses revenus du travail à ses revenus issus de la retraite, il peut décider d'investir dans une SCPI avec démembrement temporaire !
Idéalement, la période de démembrement devra durer 15 ans, afin de faire correspondre son départ à la retraite (et donc la baisse de ses revenus) avec la récupération de la pleine propriété lui permettant de jouir de l'usufruit, de dégager des revenus additionnels mais aussi de devenir imposable sur ces nouveaux revenus.
Dans le cadre d'un départ en retraite, l'investissement dans des SCPI en nue-propriété peut être une solution avantageuse si elle est bien préparée.
Comment acheter des SCPI en nue-propriété ?
Avant de rentrer dans les détails, un rappel essentiel : L'investissement en nue-propriété, qu'il soit effectué via une SCPI ou via de l'immobilier classique, nécessite qu'une autre partie soit intéressée par l'achat de l'usufruit.
Sans ce duo "usufruit / nue-propriété" vous ne pourrez pas investir de cette façon.
Investir dans une ou des SCPI en nue-propriété en 2024 est relativement simple en France.
L'opération doit être organisée par un expert du marché : une banque, un courtier (en ligne ou non).
Si vous êtes soucieux des frais totaux de l'opération, on vous recommande de vous tourner vers un acteur en ligne, les frais exercés seront beaucoup moins élevés qu'avec votre banque.
Par la suite, l'expert que vous aurez sélectionné pour vous accompagner, vous proposera une multitude de SCPI : il faut savoir qu'en France il existe plusieurs types de SCPI : de rendement, fiscales, de plus-values...
Et il existe autant de SCPI qu'il y a de sociétés de gestion !
Pour notre exemple, nous prendrons la SCPI Elevation Tertiom, disponible chez Inter Invest.
Par la suite, vous allez convenir, de façon commune avec l'autre partie, d'une durée de démembrement. La bonne durée concernant la période de démembrement pour l'acquéreur en nue-propriété varie, on parle généralement d'une durée de 10 ans.
Au moment de l'achat de parts de votre SCPI Elevation Tertiom Inter Invest, vous allez bénéficier de la fameuse décote : elle va se situer autour des -30%. En revanche, vous n'échapperez pas aux frais inhérents à la société de gestion (frais de souscription à la SCPI) et potentiellement, aux frais exercés par l'intermédiaire.
Admettons à présent que vous ayez 200 000 euros à investir. Vous avez trouvé la SCPI qui vous convient, avec une clé de démembrement à 70% (pour rappel : la clé de démembrement correspond au ratio entre le nu-propriétaire et l'usufruitier).
Admettons également que le prix de la part de cette SCPI est 1000€ (les nombres utilisés ne sont pas exacts, on prend un nombre rond pour simplifier le calcul).
Le montant de la part pour un acquéreur en nu-propriété sera donc de :
- 1000 x 0,70 = 700€.
Puisque vous avez 200 000€ à investir au total, vous pourrez acquérir :
- 200 000 / 700 = 285 parts
Au total, votre investissement sera de 199 500€. Vous conserverez ces 285 parts durant les 10 années prévues avant de pouvoir récupérer la pleine propriété du bien via la fin du démembrement.
Au vu de la complexité de l'opération et des notions techniques à avoir en tête, on vous recommande de solliciter un expert du secteur afin d'être certain de faire les bons choix et de maximiser votre rendement sur le long terme.
La SCPI présente un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Il convient de vous référer à la note d’information et de prendre connaissance des risques du produit avant toute souscription. Enfin, il est recommandé que la souscription de parts en démembrement de propriété soit accompagnée d’un conseil en lien avec votre situation personnelle et patrimoniale.
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