Que vérifie la banque pour accorder un prêt immobilier ?
Obtenir un prêt immobilier est devenu un parcours du combattant depuis la forte remontée des taux... En France, les banques sont désormais contraintes d'être rigoureuses dans leur processus de sélection, seuls les meilleurs dossiers ont leur place ! Mais alors que regardent les banques chez un demandeur de crédit avant de lui accorder ?
Voici les 5 critères vérifiés par la banque avant d'accorder un prêt immobilier :
- Votre situation professionnelle
- Votre capacité d'emprunt
- Votre apport personnel
- Votre gestion financière
- Votre projet immobilier
- Bonus : la préparation de son dossier de prêt
La situation professionnelle
Pas de surprise concernant ce premier critère que vérifie la banque avant d'accorder un prêt immobilier, la situation professionnelle de l'emprunteur est la pierre angulaire de tout dossier d'emprunteur.
Pour quelles raisons ? Tout bonnement parce qu'une situation professionnelle stable et pérenne rassure les banques quant à la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt sur le long terme.
Le but d'une banque est assez simple : elle doit collecter l’épargne, financer les projets de ses clients et mettre à disposition de ces derniers de moyens de paiement.
Pour y parvenir, elle doit veiller à bien gérer son risque.
Moins les emprunteurs risquent de faire défaut, mieux elle gère son risque.
La situation de rêve en tant qu'emprunteur, et aux yeux d'une banque, c'est le CDI. Les contrats à durée indéterminée (CDI) sont privilégiés puisqu'ils offrent une garantie de revenus réguliers et prévisibles. Dans un pays comme la France, où se séparer d'un employé est compliqué et coûteux, il est rassurant pour votre banquier que vous disposiez de revenus réguliers pour rembourser votre crédit immobilier.
À l'inverse, les travailleurs en contrat à durée déterminée (CDD), les intérimaires ou les freelances vont de facto rencontrer plus de difficultés à obtenir un financement... À moins de démontrer une stabilité financière sur plusieurs années, avec des revenus réguliers et suffisants.
Autre facteur à considérer : l'ancienneté. Les banques prennent en compte l'ancienneté dans l'emploi, car un salarié ayant plusieurs années d'expérience dans le même poste ou la même entreprise est perçu comme "moins à risque". Statistiquement, les salariés avec le plus d'ancienneté ont moins de risque de perdre leur emploi que le nouveau salarié.
Enfin, il faut aussi analyser le secteur d'activité ou exerce l'emprunteur : certains sont jugés plus stables que d'autres, influençant une fois de plus la décision de la banque.
La capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt, ou capacité d'endettement, est un autre critère largement vérifié par les banques avant de vous accorder un prêt. D'abord vérifiée, puis analysée, votre capacité d'emprunt conditionne le montant du prêt et le taux qu'il est possible de vous accorder.
De quoi parle-t-on quand on parle de capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt représente la somme maximale que l'emprunteur peut consacrer chaque mois au remboursement de son prêt, sans compromettre son équilibre financier. La banque veut être sûre que l'emprunteur ne se retrouve pas en difficulté pour rembourser son crédit.
En vérité, cette mesure relève de l'autorité de l'État qui fixe la capacité d'endettement maximale, même si, dans les faits, il s'agit d'un indicateur car la banque peut décider d'outrepasser ce montant. En général, le taux d'endettement accepté par les banques se situe autour de 33% des revenus nets mensuels.
Donc, la mensualité du prêt ne devrait pas dépasser un tiers des revenus de l'emprunteur. Toutefois, comme nous venons de le dire, ce pourcentage peut varier en fonction de la stabilité des revenus, des charges fixes de l'emprunteur, et de sa capacité à épargner... Tout cela à la libre appréciation de la banque et de la connaissance qu'elle a de l'emprunteur.
La banque évalue également le reste à vivre : c'est-à-dire la somme d'argent qui reste à l'emprunteur une fois toutes ses charges payées. Un reste à vivre suffisant est indispensable pour garantir que l'emprunteur pourra rembourser son crédit, sans mettre en péril son niveau de vie.
L'apport personnel
L'apport personnel c'est la fameuse somme d'argent que l'emprunteur investit directement, de sa poche, dans son projet immobilier, en dehors de la somme débloquée par le prêt immobilier.
L'apport représente généralement entre 10% et 20% du montant total de l'acquisition, même s'il varie en fonction des politiques de chaque banque et du contexte économique : typiquement en 2024 avec des taux d'emprunt plus haut que sur la dernière décennie et un contexte économique tendu, les emprunteurs sont souvent obligés de faire un apport plus important pour que le dossier passe.
D'ailleurs, plus cet apport personnel est conséquent, plus il est perçu positivement par les banques, démontrant la capacité de l'emprunteur à épargner et sa motivation à concrétiser son projet !
Et oui, désolé de vous décevoir mais investir dans l'immobilier sans argent mis de côté au préalable est très compliqué (pas impossible) en 2024 dans un contexte économique tendu...
Au passage, n'oubliez pas que l'apport joue un rôle dans le calcul de vos mensualités : plus l'apport est élevé, moins le risque est important pour la banque puisque le montant du prêt est réduit, ainsi que les mensualités associées.
Dans le même esprit : plus l'apport est important plus l'emprunteur peut négocier auprès de la banque et bénéficier de conditions plus favorables (taux d'intérêt annuel : TAEG, divers frais...)
Votre gestion financière
Voilà un critère vérifié par la banque pour accorder un prêt immobilier largement sous-estimé par la plupart des demandeurs de crédit : la bonne gestion financière.
De quoi parle-t-on quand on parle de gestion financière ? Tout simplement de la faculté de l'emprunteur à gérer son argent et ses comptes de façon saine et méthodique. Le but pour la banque est de vérifier que vous êtes capable de tenir un budget de façon rigoureuse.
Pourquoi ? Car c'est un véritable indicateur clé de la capacité de l'emprunteur à rembourser un prêt immobilier...
Techniquement, avant d'accorder un prêt, la banque va donc examiner minutieusement tous les relevés de compte bancaire pour évaluer le comportement financier de l'emprunteur.
Comment va-t-elle décréter qu'une gestion est saine ? C'est assez simple, une gestion saine sera caractérisée par une absence de découverts récurrents, une épargne régulière, ou encore un suivi rigoureux des dépenses.
Tous ces éléments là vont renforcer pleinement la confiance de la banque à l'égard de l'emprunteur.
À l'inverse : des incidents de paiement fréquents, des crédits à la consommation en cours, un manque de maîtrise des finances seront perçus comme des signes de risque potentiel.
On ne dit pas que c'est impossible d'investir dans l'immobilier avec un crédit en cours ou des relevés comptes "moyens" aux yeux de la banque, mais vous allez vous compliquer la tâche...
Ça peut vous paraître injuste mais rappelez-vous que la banque doit gérer son risque. Pour cela, elle va utiliser tous les moyens en sa possession !
Votre projet immobilier
Le dernier point que les banques vont analyser pour accorder un prêt est tout simplement le projet immobilier lui-même ! Et il s'agit d'un vrai critère décisif dans l'octroi d'un prêt par la banque : la banque vérifie que le logement et le prêt demandé sont cohérents avec votre capacité d'emprunt.
On peut même dire que la banque va évaluer la viabilité et la qualité du bien immobilier que l'emprunteur souhaite acquérir.
Par exemple, un bien situé dans une zone géographique attractive, en bon état et à un prix en adéquation avec le marché, est plus facilement financé qu'un bien trop vétuste à des valorisations trop importantes.
C'est toujours la même histoire : la banque cherche à minimiser son risque, or avec un bien correctement valorisé et en bon état, en cas de défaillance de l'emprunteur, elle sait qu'il pourrait être revendu rapidement (à un prix suffisant) pour couvrir le reste du prêt.
Tout ce qui concerne les projets de construction ou de rénovation sont examinés avec soin par la banque, car ils ajoutent des risques supplémentaires (retards, problèmes structurels, dépassement de budget...)
En bref, un projet bien préparé, avec des devis précis et des études de marché solides et toutes les autorisations légales adéquates constituent tous un gage de sécurité supplémentaire pour l'établissement qui vous prête.
Bonus : la bonne préparation de son dossier de prêt
Le dossier de prêt ne constitue pas un véritable critère de sélection pour l'octroi d'un prêt de la part d'une banque, mais, un dossier bien préparé peut toujours faire basculer la balance du bon côté si l'établissement bancaire à un doute.
En effet, un emprunteur qui prend le temps de construire son dossier, de rassembler les pièces et donc de faire gagner un temps précieux à la banque met toutes les chnaces de son côté pour faire aboutir son projet.
Songez-y : les banques voient défiler des demandeurs de prêt tous les jours. Nombreux sont ceux qui y vont de façon désinvolte, comme si un prêt leur était dû à partir du moment où ces derniers sont clients de la banque.
Si vous parvenez à vous démarquer, en constituant de façon studieuse votre dossier de prêt, la banque verra en vous une personne sérieuse et appliquée qui met toutes les chances de son côté pour voir son projet aboutir.
Et à votre avis : qu'en conclura-t-elle concernant le potentiel remboursement futur de votre prêt immobilier ? Qu'en tant que personne sérieuse, vous allez mettre toutes les chances de votre côté pour rembourser votre prêt et honorer vos échéances comme il se doit. Des clients de ce type feront une fois de plus, réduire le risque de défaillance de remboursement de prêt qui pèse sur la banque.
Situation professionnelle et personnelle, capacité d'emprunt, apport personnel, gestion financière et projet immobilier : voilà les 5 éléments principaux que vérifie la banque pour accorder un prêt immobilier ! Travailler sur ces 5 points dans la mesure du possible vous permettra d'augmenter vos chances d'obtenir votre crédit immobilier.
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