Quels sont les avantages et les inconvénients du PTZ ?
Alors que la fin du dispositif était prévue pour l'année dernière, le PTZ a été prolongé jusqu'en 2027 ! Si important pour les primo-accédants, le PTZ (Prêt à taux zéro) permet d'emprunter une certaine somme d'argent sans les contraintes d'un prêt bancaire classique. Si à première vue le PTZ semble être indispensable à tout investisseur, vous allez voir qu'il est encadré par plusieurs règles précises en France. On fait le point.
Dans cet article :
- Rappel : qu'est-ce que le PTZ ?
- Les avantages du PTZ
- Les inconvénients du PTZ
- Bonus : comment optimiser son PTZ
Qu'est-ce que le PTZ en immobilier ?
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d’aide au financement immobilier mis en place par l’État français.
Il s’adresse uniquement aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui achètent leur résidence principale pour la première fois, ou qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
Concrètement, le PTZ permet de bénéficier d’un prêt sans intérêt, ce qui signifie que l’emprunteur rembourse uniquement le capital emprunté, sans avoir à payer de frais (dossier, gestion) ni d’intérêts bancaires !
Au niveau du montant, celui que vous allez obtenir avec le PTZ varie en fonction de plusieurs critères, notamment la localisation du logement (zonage géographique), les ressources du ménage, la composition du foyer...
Historiquement, ce dispositif lancé en 1995 a été conçu pour faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes, tout en stimulant le marché immobilier dans certaines zones où la demande de logements est plus forte.
Les avantages du PTZ
Le prêt à taux zéro (PTZ) présente plusieurs avantages qui en font un levier puissant pour faciliter l’accès à la propriété, on vous présente les principaux points à prendre en compte pour éclairer votre choix.
Un prêt sans intérêt ni frais (jusqu'à 180 000 €)
Le PTZ va vous permettre de bénéficier d’un financement sans payer d’intérêts ni de frais bancaires, c'est l'avantage comparatif phare par rapport aux prêts traditionnels.
Le montant maximum du PTZ peut atteindre jusqu'à 180 000 €, mais ce plafond est conditionné à certaines zones géographiques : le montant total accordé varie en fonction de la zone du logement.
Très accessible
Autre point-clé : bien que destiné uniquement aux primo-accédants, les critères d’éligibilité au prêt à taux zéro restent relativement souples.
Les plafonds de revenus pour en bénéficier sont suffisamment larges pour toucher un large public : ces plafonds sont d'ailleurs abaissés dans les zones où la demande immobilière est forte.
- Augmentation des plafonds pour la première et deuxième tranche de revenus (de 7 à 30% selon les zones).
- Création d'une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 euros) avec une quotité finançable de 20%.
- Port de la quotité à 50% du projet (VS 40% en 2023) pour les revenus les plus modestes, soit environ 10 000 euros de plus disponibles par ménage.
Disponible pour le neuf et l’ancien
Initialement réservé aux logements neufs, le PTZ a été depuis étendu aux logements anciens !
Attention, cette extension est conditionnée à certaines règles précises, notamment le fait de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération !
Sans travaux ou avec des travaux n'atteignant pas le taux minimum de 25%, le PTZ ne pourra pas financer l'opération et l'achat du logement.
De façon générale, l'ouverture du PTZ aux bien anciens le rend beaucoup plus accessible à l'ensemble de la population.
Possibilité de remboursement différé
Un autre avantage du PTZ est la possibilité de bénéficier d’un remboursement différé.
Selon votre tranche de revenus (ou ceux du ménage), il est possible de commencer à rembourser le prêt après une période pouvant aller jusqu’à 15 ans.
En tant qu'acquéreur, vous allez pouvoir réduire votre charge financière immédiate et vous concentrer d'abord sur vos projets sans pression immédiate de remboursement.
Remboursement anticipé sans frais
À l'inverse de la quasi-totalité des prêts immobiliers, le PTZ permet un remboursement anticipé sans aucune pénalité !
C'est un véritable avantage, chaque emprunteur peut s'il le souhaite solder son prêt plus rapidement (sous réserve que leur situation financière le permet bien entendu), sans subir de frais supplémentaires.
Transfert du PTZ possible
Dernier avantage pour le PTZ, en cas de revente du logement et de rachat d’un autre bien, l'investisseur à la possibilité de transférer son PTZ au nouveau logement.
C'est un atout important : l'emprunteur conserve les bénéfices financiers du PTZ en cas de changement de situation, sans avoir à souscrire à un autre prêt aux conditions nettement moins avantageuses.
Les contraintes du PTZ
Malgré ses nombreux avantages, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) comporte aussi plusieurs contraintes qui limitent son accessibilité et son attractivité pour certains profils d'emprunteurs.
Réservé uniquement à la résidence principale
Le PTZ ne peut être utilisé QUE pour financer l’achat de la résidence principale de l’emprunteur au moment de l’acquisition.
Ce critère exclut donc tout projet d’achat pour investissement locatif ou résidence secondaire... Si tel est votre projet immobilier, vous pouvez oublier le PTZ !
Forcément, cette contrainte réduit l'attrait du dispositif pour ceux qui cherchent à diversifier leurs actifs immobiliers...
Un prêt accessible une seule fois
En plus d'être un dispositif réservé aux primo-accédants, chaque ménage (ou investisseur) ne peut en bénéficier qu’une seule fois maximum.
Donc si un emprunteur décide de revendre son logement et d'en acheter un autre, il ne pourra pas obtenir un second PTZ pour financer ce nouvel achat, même s’il s’agit de sa résidence principale !
Dans ce cas précis, l'astuce est donc d'opérer un transfert de PTZ, comme évoqué dans le paragraphe précédent.
Interdiction de location avant 7 ans
Les conditions du PTZ imposent une règle assez stricte concernant la durée de détention du logement : celle-ci doit être de sept ans, période durant laquelle le logement ne peut pas être loué.
Cette contrainte est un problème pour les emprunteurs qui, en cas de changement de situation (mutation professionnelle, changement familial, etc.), souhaitent louer leur logement plutôt que de le vendre.
C'est d'ailleurs un point mis en lumière par beaucoup d'investisseurs : cette rigidité limite la flexibilité du PTZ en cas d’évolution des besoins ou des projets de vie de l’emprunteur.
Absence d’assurance de prêt incluse
Contrairement aux prêts classiques, le PTZ ne comprend pas d’assurance de prêt, obligeant les emprunteurs à contracter une assurance en parallèle.
Même si elle reste facultative, cette assurance de prêt est fortement recommandée pour sécuriser l’opération en cas d'incapacité à rembourser le prêt. Elle est même systématiquement demandée par tous les établissements de prêts, qui refusent dans tous les cas, un emprunteur qui ne contracte pas d'assurance de prêt immobilier.
Bonus : optimiser son PTZ
Si le PTZ n'a pas de concurrence car il est accordé par l'État, il existe plusieurs astuces à mettre en place pour optimiser les avantages du PTZ et trouver le financement le plus adapté.
On vous propose quelques étapes clés et conseils qui pourront aider les futurs acquéreurs à tirer le meilleur parti de ce dispositif.
Comparer les offres
Nous l'avons dit : bien que le PTZ soit un prêt réglementé par l’État, les conditions d'octroi et les services annexes varient d’une banque à l’autre.
Pour favoriser la souscription au sein de leur établissement, certaines banques vont proposer des offres attractives pour le prêt complémentaire, obligatoire en plus du PTZ.
Sachant que vous avez probablement fait des demandes similaires aux banques concurrentes et que le prêt à taux zéro sera le même pour tous les établissements, la banque n'a pas d'autres choix que de tenter d'attirer les clients en étant plus souple avec le prêt complémentaire...
N'hésitez donc pas à mettre les différents établissements en concurrence !
Optimiser la zone d'achat
Nous en avons déjà parlé plus tôt dans l'article également : le PTZ est alloué à un acquéreur en fonction des zones géographiques (zones A, B1, B2 et C), avec des montants et des critères d’éligibilité différents selon chaque zone.
Dans les zones tendues (zone A), les montants du PTZ accordés sont généralement plus élevés que dans les autres zones.
Bien évidemment, vous n'allez pas décider uniquement de la localisation de votre bien immobilier par rapport à l'octroi du PTZ, mais une étude de ces zones avant de choisir la localisation du bien peut orienter votre choix ou à minima faire pencher la balance dans le cas ou vous hésitez entre plusieurs zones en France.
Anticiper les revenus, respecter les plafonds
C'est un exercice qui est effectué par la banque en temps normal mais vous pouvez l'anticiper : étant soumis à des plafonds de revenus, le montant du PTZ est calculé selon la composition du ménage en plus de la zone d’achat.
Un calcul préalable des revenus de l’ensemble du foyer permet de vérifier l’éligibilité au PTZ et d’éviter les mauvaises surprises... Si le projet peut être planifié à l’avance, certains foyers choisissent de différer leur achat pour se conformer aux critères de ressources et maximiser leurs chances d'obtenir le PTZ.
Solliciter un courtier en prêt immobilier
Passer par un courtier en prêt immobilier (expérimenté de préférence !) est une solution qui va aider chaque emprunteur dans sa recherche de la meilleure offre et dans le montage financier du projet.
Le PTZ étant obligatoirement couplé à un prêt complémentaire, la négociation de ces deux prêts peut devenir une problématique administrative et technique assez importante.
De plus, les courtiers ont souvent accès à des offres spéciales ou à des taux privilégiés avec certaines banques : ce qui réduit votre coût d'emprunt total.
Le prêt à taux zéro est un dispositif à ne pas louper si vous respectez toutes les conditions d'octroi : en tant que primo-accédant c'est un véritable coup de pouce pour alléger le coût total de votre prêt ! Mettez toutes les chances de votre côté pour l'obtenir !
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