Qu'est-ce qu'un investissement locatif en immobilier ?
L'investissement locatif est l'achat d'un bien immobilier dans le but de le louer. L'objectif est de réaliser des revenus complémentaires ou de se constituer un patrimoine.
Dans cet article :
- Définition de l'investissement locatif
- Les bonnes pratiques pour réussir son investissement
- Les lois encadrant l'investissement locatif
- Les meilleures villes pour réaliser votre investissement locatif en 2024
- FAQ : toutes les questions sur l'investissement locatif en France
Investissement locatif : définition
L'investissement locatif est une forme d'investissement où un individu achète un bien immobilier pour le louer à une autre personne.
L'objectif de cet investissement est généralement de générer des revenus passifs pour à terme, devenir un rentier immobilier, mais il peut également être utilisé comme une stratégie pour gagner de la valeur en capital à long terme.
Les différents investissement locatifs
Il existe plusieurs types d'investissements locatifs en immobilier, mais le principe est toujours le même : acheter un bien immobilier pour le louer.
Nous pouvons citer :
- La location meublée
- La location nue
- Le bail commercial
- Le bail à construction
- Le bail emphytéotique
Investir dans l'immobilier locatif : comment être rentable ?
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il est important de bien vous renseigner au préalable.
Frais d'entretien et de gestion du bien immobilier sont les premières choses auxquelles tout investisseur pense en premier.
Pourtant, d'après l'entreprise Quartus, l'emplacement du programme (la ville ou le lieu), la typologie du logement, le choix du bon dispositif et le mode de financement du projet sont autant de facteurs à prendre en compte pour assurer la rentabilité de votre investissement et le fait de dégager une plus value.
Cette plus value est ce qu'on appelle le cash-flow : la différence entre le montant des loyers perçus et les coûts d'entretien et de gestion du logement. Si vous percevez plus de loyers que de coûts, alors votre cash-flow est positif, dans le cas inverse il s'agit d'un cash-flow négatif.
Déterminez les meilleures conditions pour votre investissement locatif peut être compliqué, notamment si vous n'avez aucune notion en immobilier. Si tel est le cas contactez un agent immobilier ou un courtier en prêt.. Ces professionnels du secteur vous orienteront pour réaliser au mieux votre investissement.
Lire l'article : pourquoi passer par un courtier en rachat de crédit ?
Déterminer son budget
Le budget pour un investissement locatif est variable et dépend de plusieurs facteurs, notamment le type d'investissement (appartement, maison, etc.), le lieu de l'investissement (ville, campagne, etc.), la taille du bien immobilier, etc.
Vous devez chiffrer le coût total de l'opération. C'est en fonction de ce budget que vous pourrez établir la somme nécessaire à emprunter auprès d'un établissement bancaire.
Constituer un apport pour votre prêt
Ce n'est pas nécessairement obligatoire et il peut complètement varier en fonction du bien immobilier, de la localisation, du contexte économique... etc.
Le montant d'apport personnel nécessaire pour investir dans l'immobilier locatif dépend du type de bien que vous souhaitez acquérir.
Si vous envisagez d'acheter un bien en VEFA (vente en état futur d'achèvement), vous aurez besoin d'un apport plus important car les banques exigent généralement entre 20 et 30% du prix du bien.
Déterminer des objectifs
Il est important de définir ses objectifs en amont pour investir dans l'immobilier locatif. Il faut notamment se demander quel type d'investissement on souhaite réaliser : achat dans l'ancien ou neuf, pour la résidence principale ou secondaire, etc.
Ensuite, il faut estimer le budget disponible et les ressources financières dont on dispose pour réaliser cet investissement. Évidemment, pour déterminer ses objectifs au mieux il est important de bien étudier le marché immobilier avant de se lancer.
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Les lois en France concernant l'investissement locatif
En France, l'investissement locatif est encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les conditions dans lesquelles il peut être réalisé.
En général, pour pouvoir investir dans un bien immobilier destiné à la location, il faut avoir au moins 18 ans et être titulaire d'un compte bancaire. La loi du 6 juillet 1989 stipule également que les immeubles destinés à la location doivent respecter certaines normes de construction et d'habitation.
Les lois que nous allons vous présenter sont avant tout des dispositifs de défiscalisation. Si vous respectez certaines conditions requises, alors votre logement pourra être éligible à un dispositif, qui vous permettra, à terme, de réduire votre impôt.
Loi Pinel relative à l'investissement locative
La loi Pinel ou dispositif Pinel est une loi française qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le montant qu'ils investissent dans un bien immobilier locatif.
Les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt sont :
- Le logement doit être loué à un prix inférieur au marché,
- Le bien doit être situé dans une ville ou une zone éligible
- Le bail soit signé pour une durée minimale de six ans
Loi Girardin Immobilier
La loi Girardin est une loi française qui permet aux contribuables de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu lorsqu'ils investissent dans un bien immobilier neuf destiné à la location meublée.
La loi Girardin immobilier permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 18% à 37%, étalée sur 5 ans, pour toute acquisition de logement locatif neuf situé dans les DOM TOM. La base défiscalisable est plafonnée au mètre carré de surface habitable, et le dispositif est applicable à la résidence principale.
Elle a été mise en place en 2003 afin d'encourager les investissements dans les territoires ultramarins français.
Loi Censi Bouvard
La loi Censi Bouvard est une loi française qui permet aux contribuables de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu lorsqu'ils investissent dans certains types de logements neufs destinés à être loués meublés dans une résidence avec service.
La réduction d'impôt est égale à 11 % du prix d'achat du bien, dans la limite de 33 000 sur 9 années €.
Le dispositif Censi Bouvard concerne aussi bien les logements meublés situés dans une résidence avec services pour seniors, étudiants ou en EPHAD.
Où investir dans l'immobilier locatif : les villes à sélectionner
Les meilleures villes pour investir dans l'immobilier locatif en 2024 sont celles où la demande de logements est forte et où les prix des loyers sont élevés.
Parmi les villes les plus attractives pour les investisseurs locatifs, on peut citer Nantes, Paris, Lyon, et Bordeaux.
Dans ces villes, les prix des loyers sont généralement élevés et la demande de logements est forte.
Nantes
Nantes est une autre ville intéressante pour les investisseurs locatifs.
La demande de logements est en progression dans cette ville de l'Ouest de la France. Bien qu'il ne s'agisse pas de la plus grande ville de France, de nombreuses personnes viennent s'y installer ces dernières années.
Contrairement à Paris, les prix d'achats sont beaucoup moins élevés, ce qui permet aux propriétaires de bénéficier d'une bonne rentabilité.
En 2024, réaliser un investissement locatif Nantes peut être une opération immobilière largement profitable.
Paris
Paris est une ville très attractive pour les investisseurs locatifs, car elle offre de nombreux avantages.
En effet, la demande de logements est très forte dans la capitale française, en raison du nombre important d'habitants et des nombreuses personnes qui viennent s'y installer chaque année.
La première raison de cette forte demande en logement est liée au contexte professionnel : la capitale offre les emplois aux meilleurs revenus, attirant de facto un nombre important de travailleurs.
Puisque la demande immobilière est forte sur Paris, les prix sont élevés ! Et réaliser un achat rentable en région parisienne vous demandera une certaine capacité financière.
La demande est aussi élevée du côté locatif. De ce fait, les prix des loyers sont généralement forts à Paris, ce qui permet aux propriétaires qui veulent louer un appartement de bénéficier d'une bonne rentabilité. Enfin, Paris est une ville dynamique offrant un cadre et une excellente qualité de vie.
Lyon
Lyon est considérée comme une ville très charmante en raison de son architecture ancienne et de son atmosphère riche en histoire. La ville est également connue pour sa gastronomie (les fameux bouchons lyonnais !) et son patrimoine culturel.
Lyon est surtout une ville très étudiante, avec une superficie impressionnante : vous n'aurez aucun mal à trouver un logement et un locataire dans cette ville.
Bordeaux
Longtemps considérée comme une ville quelque peu sale et bourgeoise, Bordeaux attire énormément d'investisseurs ces dernières années, notamment des parisiens, ayant profité de la mise en place la LGV : la ligne de train grande vitesse, ayant permis de rendre accessible les 2 villes en à peine 2 heures.
Grande ville étudiante, Bordeaux est également appréciée par les retraités qui peuvent bénéficier d'un cadre de vie plus calme, proche de la côte et de la mer.
La rentabilité d'un logement locatif à Bordeaux et de plus en plus intéressante, les prix ont littéralement explosé et une location dans cette ville rapporte un rendement annuel moyen de 4%.
Et la province ?
Plus compliqué de finaliser une opération immobilière en province tant les professionnels sont moins nombreux à connaître les spécificités de ces zones.
Cependant, les meilleurs investissements locatifs sont réalisés en province : moins de concurrence, des travaux moins coûteux... Acheter un bien immobilier en province peut s'avérer être très rentable.
Le dernier argument en faveur d'un investissement locatif en province : le changement du monde du travail depuis 2020. Suite à la crise, le télétravail s'est fortement démocratisé et les travailleurs contraints jusque-là de résider dans les grandes villes, notamment Paris, ne le sont plus !
De ce fait, beaucoup de salariés ont fui les zones urbaines au profit de logements plus calmes, moins onéreux ou mieux situés, notamment sur les littoraux.
Foire aux questions sur l'investissement locatif
Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?
Il est possible de faire un investissement locatif sans apport, mais cela comporte plus de risques. Si vous ne disposez pas d'un apport personnel, vous devrez emprunter la totalité du montant nécessaire à l'acquisition du bien.
Cela signifie que vous serez plus exposé aux aléas du marché et que vous aurez plus de difficultés à rembourser votre prêt en cas de difficultés financières.
Un apport, vous simplifie également la négociation des conditions de votre prêt auprès des banques : elles seront plus enclines à faire des efforts pour vous si vous apportez une certaine somme en amont du crédit.
L'investissement locatif clé en main
Un investissement locatif clé en main est un projet d'investissement locatif où toutes les étapes de la transaction sont gérées par une seule et même entreprise.
Quel intérêt ? Cela permet aux investisseurs de se concentrer sur leur objectif principal, à savoir générer des revenus locatifs, sans avoir à se soucier de la gestion du bien immobilier.
Quel est le rendement moyen d'un investissement locatif ?
En France, le rendement moyen d'un investissement locatif est de 5 à 10%.
Le rendement moyen d'un investissement locatif dépend du montant de l'investissement, du taux d'intérêt et de la durée de l'investissement.
Simulation d'investissement locatif
Il existe plusieurs simulateurs d'investissement locatif en ligne, gratuits et accessibles au public. Pour trouver un simulateur, il suffit de faire une recherche sur Google.
Un simulateur d'investissement locatif complet que nous nous recommandons d'utiliser est celui de L'ANIL.
Investissement locatif : quels impôts ?
Les investissements locatifs sont soumis à une imposition foncière et à une taxe d'habitation.
Peut-on optimiser cette imposition ?
Oui, il est possible d'optimiser l'imposition sur un investissement locatif en déduisant les intérêts d'emprunt et en choisissant le régime fiscal le plus avantageux.
Quel est le régime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif ?
Le régime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif est le régime micro-foncier. Il vous permet de déduire les intérêts d'emprunt et de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
Et voilà ! Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour réussir votre investissement locatif !
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