Comment investir en SCPI à crédit ?
En France, la majorité des investisseurs utilisent leur capital disponible pour acquérir des SCPI. Pourtant, il est possible d'utiliser l'effet de levier afin de démultiplier sa capacité d'investissement. Investir en SCPI à crédit reste toutefois une pratique à effectuer avec mesure, depuis la remontée des taux cela reste une option à envisager mais les risques pesant sur l'investisseur ont changé.
Dans cet article :
- Est-ce possible d'investir en SCPI à crédit ?
- Comment faire l'acquisition de SCPI à crédit ?
- Achat de SCPI à crédit : quels dangers ?
- Faut-il acheter des SCPI à crédit ?
Est-ce possible d'investir en SCPI à crédit ?
Avant de démarrer, brisons le mythe ! Vous vous demandez sans doute s'il est possible d'investir en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en utilisant un financement à crédit ?
La réponse est affirmative : il est tout à fait possible d'investir en SCPI à crédit. C'est d'ailleurs une stratégie couramment adoptée par les investisseurs immobiliers les plus stratèges, pour plusieurs raisons que nous allons détailler.
Avantages de l'investissement en SCPI à crédit
1. Effet de levier financier
Le premier avantage est l'utilisation du crédit lui-même ! Ce crédit va vous permettre d'investir en SCPI et de bénéficier de l'effet de levier.
L'effet de levier vous permet d'acquérir une quantité plus importante de parts de SCPI que vous ne le pourrez avec uniquement vos fonds propres. In fine, cet effet de levier va augmenter vos rendements sur l'investissement initial, puisque vous bénéficiez des revenus générés par un plus grand nombre de parts.
Le fonctionnement est le même qu'avec l'immobilier classique : grâce au crédit vous démultipliez votre capacité d'investissement et vous pouvez acquérir un bien plus grand et plus cher.
2. Déduction fiscal des intérêts d'emprunt
En faisant une acquisition de SCPI à crédit, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers les intérêts du prêt contracté pour l'achat de parts.
Cette déduction fiscale est intéressante : elle réduit votre base imposable et diminue au final le montant global de vos impôts, rendant l'investissement encore plus profitable.
Exemple simple : vous avez 20 000 € de revenus fonciers imposables sur l'année. Si vous avez 1000€ d'intérêt avec votre crédit, vous êtes en mesure de les déduire des 20 000 euros pour porter votre assiette imposable à 20 000 - 1 000 = 19 000 euros.
3. Établissement bancaire moins frileux
Les banques et les autres établissements de crédits sont de moins en moins enclins à prêter de l'argent à des particuliers sans avoir de solides garanties concernant leur capacité de remboursement.
C'est d'autant plus vrai en 2024 dans un contexte ou la remontée des taux d'intérêts rend le crédit plus lourd à assumer financièrement.
Heureusement, les SCPI bénéficient de conditions favorables, le risque qui pèse sur un investissement SCPI est minime comparé à un investissement immobilier locatif traditionnel ou le revenu de l'investisseur dépend entièrement d'une seule personne : son locataire.
Pour les SCPI, les revenus générés proviennent de dizaines voire de centaines de loyers différents, rendant l'investissement beaucoup moins exposé au risque et de ce fait, les établissements bancaires moins frileux.
4. Capacité de financement améliorée
Étant donné que vous allez utiliser un crédit pour financer votre investissement en SCPI vous n'allez pas solliciter la totalité de votre capital disponible.
C'est tout l'intérêt du crédit : il vous permet de lisser l'achat du bien immobilier ou des parts de SCPI dans le temps, vous permettant de faire fructifier votre capital restant ailleurs, sur d'autres placements.
Comment faire l'acquisition de SCPI à crédit ?
L'acquisition de SCPI à crédit n’est pas plus compliqué que d’investir dans l'immobilier physique traditionnel. Cependant, comme ce dernier, cela demande une préparation et une compréhension des étapes impliquées.
Préparation pré-sélection des SCPI
On le répète souvent sur ce blog mais en amont de tout investissement, déterminez vos objectifs à long terme.
Qu’est-ce que vous cherchez avec l'acquisition de ces SCPI ? Un revenu régulier, une valorisation du capital, ou les deux ? Selon vos priorités, le choix des SCPI sera différent.
Évaluation des SCPI
Pour comprendre comment acheter des scpi à crédit et les bonnes, vous allez devoir examiner :
- leurs performances historiques,
- la stratégie d'investissement mise en place par la société de gestion,
- la qualité de cette même gestion,
- la répartition géographique et sectorielle de leur patrimoine.
Il y a d’autres critères à prendre en compte si vous voulez pousser l’analyse comme par exemple le taux d'occupation des biens, mais les 4 premiers éléments listés constituent le fondement d’une bonne sélection pour investir en SCPI à crédit.
Obtention du financement
Pour obtenir votre crédit, vous devez d’abord trouver l’établissement bancaire. Là, c’est le schéma classique du prêt, comme pour l’immobilier traditionnel : rassemblez tous les documents nécessaires pour prouver votre solvabilité et votre capacité d'endettement.
Cette page du service public centralise toutes les informations et questions clés sur l'obtention d'un crédit en France.
Les documents sont toujours les mêmes : derniers avis d'imposition, bulletins de salaire… Au passage, profitez-en pour apporter tout autre document pouvant justifier de capitaux disponibles supplémentaires et de votre capacité à rembourser sans problème le crédit.
Une fois que vous avez trouvé le bon partenaire bancaire pour financer l’achat des SCPI, veillez à ce que votre contrat intègre une clause suspensive de prêt : elle permettra de ne pas concrétiser l’achat si votre demande de prêt est refusée.
Finalisation de l'achat
Bravo, vous êtes en bonne voie pour finaliser l’achat. Une fois que vous avez choisi l'offre qui vous convient le mieux et le dossier de prêt envoyé, il suffit d’attendre le retour de la banque.
Si ce dernier est positif, elle procédera au virement des fonds vers la société de gestion qui gère les SCPI. L’achat est validé et le remboursement de votre crédit démarre dans la foulée.
Petite subtilité concernant le remboursement de vos échéances : mettez en place les modalités de paiement pour les mensualités de votre crédit. L’idée est de synchroniser ces remboursements avec les distributions de revenus que vous recevez des SCPI, pour vous éviter de payer la mensualité avant d’avoir encaisser vos loyers.
Achat de SCPI à crédit : quels dangers ?
Investir en SCPI à crédit est une stratégie intéressante, mais elle n'est pas non plus sans risque. Pour se prémunir des risques, il vaut mieux les connaître.
Baisse de la valeur des parts
Comme pour tout investissement non garanti en capital, la valeur peut diminuer, voire disparaître dans le pire des scénarios. Les SCPI n’y échappent pas : elles investissent dans l'immobilier commercial et résidentiel qui peuvent être sujet à des fluctuations.
De ce fait, une baisse dans le marché, ou pire, un krach immobilier, va réduire la valeur de vos parts, affectant ainsi la valeur de votre investissement initial.
Variabilité des rendements
Si la valeur des parts peut baisser, vous vous doutez bien que les rendement de ces parts le peuvent aussi !
Comme en immobilier physique, la valeur du bien et le loyer peuvent s'amenuir.
Concernant les distributions de revenus par les SCPI, elles varient en fonction des facteurs que vous connaissez : taux d'occupation des biens, conditions économiques…
Risques financiers lié à l’endettement
C’est un risque un peu à part puisqu’il est inhérent à la contraction du crédit, pas à la sélection d’une SCPI comme poche d’investissement.
Mais l'achat de SCPI à crédit augmente en effet votre niveau d'endettement. Un endettement, aussi intelligent et réfléchi soit-il implique une gestion prudente de son budget pour éviter que le service de la dette ne devienne insoutenable et ne vous mette en difficulté de remboursement.
Difficultés de liquidité
Les SCPI sont des investissements relativement illiquides.
Même si la fameuse pierre-papier est plus liquide que l’immobilier physique, si vous avez un besoin urgent de fonds, il va être difficile de vendre rapidement vos parts sans subir une perte, notamment dans les cas d’un marché baissier où tous les acteurs ont besoin de liquidités en même temps, forçant les prix à la baisse.
Risques juridiques et administratifs
Vos investissements en SCPI sont soumis à la réglementation du secteur immobilier, qui change fréquemment.
Des modifications législatives affectant l’immobilier et les SCPI peuvent impacter les avantages fiscaux que vous déteniez jusqu’alors.
Fiscalité lourde
Côté imposition, la fiscalité des SCPI peut être considérée comme un désavantage significatif.
Bien que la SCPI en tant que telle n’est pas imposée, vous êtes, en tant qu’investisseur et propriétaire éligible à des impôts fonciers sur les revenus que vous percevez.
Ces derniers sont taxés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (régime réel ou micro-foncier si vos revenus n’excèdent pas 15 000 euros annuels), en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.
Un capital non garanti
Enfin, à l’instar de placements en bourse, l’investissement en SCPI, le capital investi dans les SCPI n'est pas garanti.
Concrètement, dans le cadre d’une baisse du marché immobilier et par conséquent d’une baisse de la valeur de vos parts, l’argent que vous avez investi dans ces SCPI peut être perdu définitivement.
Conclusion : faut-il acheter des SCPI à crédit ?
Finalement, après avoir énuméré tous les avantages et les risques potentiels liés au financement de SCPI à crédit, est-ce que ça vaut toujours le coup ?
Acheter des parts de SCPI est toujours une bonne idée, mais la notion d'endettement rabat les cartes : vous devez vous endetter uniquement si vous réunissez toutes les bonnes conditions pour le faire.
De ce fait, la bonne question à se poser n'est pas "faut-il acheter des SCPI à crédit ?" mais plutôt "QUAND faut-il acheter des SCPI à crédit ?"
Voici quelques éléments qui vous permettront de trouver la réponse.
Surveiller sa capacité d'endettement
Nous avons déjà abordé ce point plus tôt dans cet article, avant de considérer l'achat de SCPI à crédit, vous devez évaluer minutieusement votre capacité d'endettement.
L'idée est de disposer d'une marge confortable (entre vos revenus et ce que vous coûte le crédit) pour absorber les mensualités du prêt sans compromettre votre situation financière.
Dans cette optique, avant d'investir en SCPI à crédit, vérifiez que les futures mensualités restent une proportion raisonnable de vos revenus.
Tolérance au risque adéquate
Les fluctuations du marché immobilier sont courantes et elles vont affecter la valeur des parts et les revenus distribués par vos SCPI.
C'est à la fois banal à dire et capital : pour investir à crédit dans les SCPI vous devez être avant tout capable de supporter ces périodes de baisse sans craquer ni être contraint de vendre vos parts précipitamment.
Horizon d'investissement à long terme
L'achat de SCPI à crédit reste de l'immobilier ! L'immobilier, par nature, est une classe d'actif qui s'apprécie sur le long terme, n'espérez pas de gains rapides.
Partir sur un horizon d'investissement de long terme va vous permettre à la fois de maximiser les bénéfices liés à la croissance du capital (valeurs des parts) et aux distributions de revenus (loyers encaissés), mais aussi de traverser les tempêtes en lissant les fluctuations du marché immobilier.
L'investissement, peu importe la classe d'actif sélectionnée, requiert toujours de la préparation et l'établissement d'une stratégie. Avant de vous lancer, passez en revue tous les éléments que nous avons mentionnés et assurez-vous que l'investissement en SCPI à crédit constitue un placement qui correspond à votre profil de risque.
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