Peut-on investir dans l'immobilier locatif avec un crédit en cours ?
Difficile d'obtenir un crédit immobilier avec un maintien élevé des taux intérêts ! Mais qu'en est-il des personnes déjà endettés, avec un crédit à la consommation par exemple, souhaitant à leur tour contracter un prêt immobilier en vue d'un investissement locatif ? Si l'opération vous paraît impossible, on vous explique comment mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre la banque.
Dans cet article :
- Comment obtenir un crédit immobilier avec un crédit déjà en cours ?
- Les dangers du cumul de crédit
- Optimiser le cumul de ses crédit
- Changer de banque avec un crédit déjà en cours : est-ce possible ?
Comment obtenir un crédit immobilier avec un crédit déjà en cours ?
Le taux d'endettement
La première chose à connaître concernant le cumul des crédits et même l'octroie d'un premier crédit c'est le taux d'endettement maximum.
Historiquement situé à 33%, il est passé depuis 2021 à 35% grâce à une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière, effectuant cette réhausse dans l'optique d'aider les français à devenir primo-accédant et/ou propriétaire de leur résidence principale.
En pratique, les banques accordent ce taux de 35% à tous les emprunteurs, indépendamment de votre projet immobilier.
En revanche, si votre taux d'endettement dépasse les 35%, vous aurez beaucoup de mal à pouvoir finaliser votre demande de crédit (on vous explique plus tard dans l'article comment il est possible de contourner la règle).
Comment ça se formalise concrètement ?
Il faut tout simplement que les mensualités de vos crédits ne dépassent pas le tiers de vos revenus net de charges.
Voici un exemple simple :
- Vous gagnez 3000€ net mensuel.
- Taux d'endettement = 35% x 3000€, soit 1050€.
- Le cumul de vos crédits ne peut donc dépasser 1050€ par mois.
Le profil d'emprunteur
Même si vous respectez la règle des 35% du taux d'endettement, rien ne garantit que votre demande de prêt sera validée automatiquement.
C'est la banque, en dernier ressort, qui décide ou non de valider votre dossier. Pour ce fait, elle va juger votre capacité d'emprunt en analysant vos revenus, vos dépenses, votre situation professionnelle (CDI, CDD), vos crédits en cours...
Il est très difficile de vous donner des conseils concernant cette partie, la plupart des critères vérifiés par la banque pour accorder un prêt immobilier ne sont pas ajustables, excepté celui sur les dépenses : vous devez faire en sorte, les mois précédents votre demande de crédit, de surveiller vos sorties d'argent afin de présenter le meilleur dossier possible à votre banquier.
Est-ce que la banque peut savoir si j'ai un crédit ?
N'essayez pas de cacher cette information à la banque : chaque établissement prêteur peut consulter le FICP (Fichier des Incidents de remboursement de Crédits aux Particuliers) de la Banque de France, recensant les paiements des crédits des particuliers.
N'importe quelle banque peut donc savoir, en quelques clics, si vous avez déjà un crédit en cours et surtout si vous le remboursez correctement...
Les dangers du cumul de crédits pour un prêt immobilier
Le crédit immobilier comporte des risques ! Avant même de ne plus pouvoir financer votre projet immobilier, le premier risque est bien évidemment de mettre en danger votre situation financière en vous rendant incapable de subvenir à vos besoins, à cause d'un crédit difficilement assumable.
Mais avec le cumul de crédits, c'est encore plus risqué ! Et la banque le sait : accorder un prêt pour un investissement locatif à un particulier avec des crédits en cours va significativement aggraver son risque.
La première information à connaître, si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif avec un crédit en cours, c'est que vous ne pourrez pas bénéficier d'un taux d'intérêt normal.
Étant donné que le risque de défaut pesant sur vous sera plus élevé, la banque va se rémunérer pour ce risque supplémentaire et vous faire payer le crédit plus cher : votre taux d'intérêt sera plus important.
De la même manière : le montant maximal à emprunter sera lui bridé ! La banque ne vous prêtera pas autant d'argent que si vous étiez un investisseur immobilier locatif au profil plus "classique" (comprenez avec un seul crédit).
Finalement, le danger le plus important avec le cumul de crédits, c'est tout simplement que la banque vous refuse le prêt, parce que vous serez un profil trop risqué pour elle.
Dans ce cas-là, tâchez de gagner du temps : avant d'aller voir des banques, vous pouvez déterminer s'il est probable que la banque accepte votre demande et vous accorde un nouveau prêt, ou si, à l'inverse, c'est peine perdue au vu de votre profil d'emprunteur.
Pour cela, vous pouvez utiliser un outil que toutes les banques utilisent avant d'accorder un crédit : le scoring bancaire.
Utilisé pour connaître la capacité d'un individu à emprunter de l'argent, le scoring bancaire est un outil indispensable à maîtriser en tant qu'investisseur qui veut optimiser son taux d'acceptation de crédit face aux établissements bancaires.
Optimiser le cumul de crédits
Vous l'avez compris : détenir plusieurs crédits comporte des dangers et reste possible à partir du moment que vous ne dépassez pas le seuil des 35% de taux d'endettement avec votre nouvel emprunt.
Cependant, vous avez plusieurs solutions à votre disposition pour optimiser au maximum votre capacité d'emprunt et éviter de flirter avec la ligne rouge, que ce soit pour votre capacité financière ou pour le dossier emprunteur que vous allez laisser à votre banquier.
Effectuer un remboursement anticipé du premier prêt
C'est la solution la plus simple à mettre en place si vous souhaitez maximiser vos chances de faire un prêt immobilier avec des crédits en cours.
L'objectif est simple : solder le premier prêt à la consommation que vous êtes déjà en train de rembourser afin d'être certain que l'établissement bancaire n'hésitera pas à vous accueillir à cause de ce crédit en cours, et sera en mesure de vous proposer de meilleures conditions pour votre nouvel emprunt.
Au passage, vous allez automatiquement réduire votre taux d'endettement puisque vous supprimez une mensualité de crédit.
Pour rembourser votre premier prêt conso de façon anticipée, il vous suffit de contacter la banque ou l'organisme de crédit avec lequel vous êtes engagé pour lui informer de votre volonté d'effectuer ce remboursement en amont, puis de lui verser la somme restante dûe afin de clôturer le contrat.
Effectuer un regroupement de crédits
La deuxième solution pour effectuer un prêt immobilier avec un crédit en cours est d'opérer un regroupement de crédits.
Pour éviter de cumuler trop d'emprunts, de voir votre taux d'endettement supérieur à la limite ou de proposer un dossier qui pourrait être considéré comme trop à risque par la banque, le regroupement de crédits est clairement une solution à envisager.
Comment ça marche ?
C'est très simple : il s'agit d'une opération menée par une nouvelle banque (celle qui va vous octroyer le prêt immobilier) qui va racheter les créances en cours (le premier prêt) et rassembler le capital total dans un seul et même financement.
Au bout du compte, ce regroupement de crédits vous permet d'allonger la durée de remboursement et réduire le montant des mensualités de vos différents prêts.
Attention : vous ne payez pas moins, vous avez juste plus de temps pour rembourser. Parfois le regroupement de crédits peut même avoir l'effet inverse et vous coûtera plus si cela augmente le coût du crédit, dans le cadre d'une actualisation des taux par exemple.
À qui ça s'adresse ? À tous ceux qui en font la demande ! Il faut savoir que tout le monde peut être éligible à cette opération de prêt immobilier avec rachat de crédit à la consommation.
Changer de banque avec un crédit déjà en cours : est-ce possible ?
Changer de banque avec un crédit en cours est possible mais vous obligera à procéder à l'opération dont nous avons parlé précédemment, à savoir le rachat de crédit.
Sans le rachat (ou regroupement) de crédit, il sera impossible de pouvoir changer de banque : en effet, le prêt est justement un outil que la banque utilise pour engager ses clients sur le long terme, elle fera donc tout pour vous décourager de finaliser cette opération.
Le regroupement de crédits (ou de prêts) reste donc la seule alternative viable : les deux banques se mettent d'accord concernant les conditions de rachat des créances restantes et procède au transfert en ajustant les variables liés au prêt : taux d'intérêt, nombre de mensualités...
Pour mener à bien cette opération on vous conseille de passer par un intermédiaire financier expert du sujet : un courtier en prêt !
Investir dans l'immobilier locatif avec un crédit en cours, c'est possible ! Mais comme toute opération bancaire, il faudra prendre soin d'être méticuleux sur la constitution de votre dossier et la présentation de votre projet à la banque. Essayez d'optimiser votre profil emprunteur au maximum et n'hésitez pas à vous faire aider par un professionnel.
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