Où investir dans l'immobilier à l'étranger ?
Investir dans l'immobilier à l'étranger est une pratique totalement légale pour un investisseur français, pourtant elle reste une option peu sollicitée. C'est d'autant plus étonnant que l'investissement immobilier dans d'autres pays offrent de nombreux avantages : diversification du portefeuille, allégement fiscal, meilleures plus-values... Peut-être s'agit-il d'un manque d'informations sur le sujet ? Ça tombe bien, nous en parlons aujourd'hui.
Voici les 8 meilleurs pays pour investir dans l'immobilier à l'étranger:
Emirats Arabes Unis
Ce n'est sans doute pas le premier pays auquel vous pensiez ! Pourtant, les Emirats Arabes Unis proposent des opportunités uniques d'investissement depuis plusieurs mois : vous trouverez les meilleures sur dubai-immo.com .
Car oui, quand on parle des Emirats Arabes Unis, il s'agit essentiellement de Dubaï.
Mais alors pourquoi Dubaï ?
Pour plein de raisons ! Dubaï c'est avant tout une Cité-État en plein développement : la ville connaît une croissance économique fulgurante, le niveau de sécurité proposé est inégalé et elle attire autant les touristes que les investisseurs, créant une forte demande immobilière.
L'offre immobilière est riche :
- Hôtels
- Villas
- Appartements
- Penthouse
À Dubaï, contrairement aux idées reçues, il y en a pour toutes les classes sociales et les prix d'achat d'un bien ou de location d'un logement sont en moyenne moins élevés qu'à Paris...
Autre dimension importante en tant qu'investisseur : l'imposition.
Réputée pour sa fiscalité avantageuse, c'est notamment le cas dans l'immobilier ou un étranger peut, en tant que particulier, acquérir un bien sans problème et le mettre en location librement, sans avoir de fiscalité applicable.
Quid d'une société ? C'est tout aussi avantageux !
Une société détenant des biens immobiliers dans ce qu'on appelle une "free zone" de Dubaï est tout simplement exonérée d'impôts.
Ou réaliser un investissement immobilier à Dubaï ?
Voici les meilleurs quartiers pour investir à Dubaï :
- Downtown Dubaï
- Jumeirah Beach Residence
- Palm Jumeirah
- Bluewaters
- Dubaï Marina
- Business Bay
Difficile de détailler chaque quartier tant l'offre est pléthorique et la diversité de bien gigantesque.
En moyenne le coût moyen du mètre carré surface habitable à Dubaï est de 3 506€, bien que ce chiffre fluctue largement en fonction de la période de l'année.
En réalisant un investissement locatif à Dubaï, il est très compliqué de se tromper : la ville est en expansion permanente et la demande importante.
Portugal
Le Portugal c'est un des eldorados pour les investisseurs immobiliers français. Et c'est normal, le Portugal à de superbes arguments :
- Climat tropical
- Fréquentation touristique élevée
- Coût de la vie faible (par rapport à la France)
- Marché immobilier pas cher
- Démarches administratives simples
- Fiscalité très avantageuse
Avec ces éléments, vous cumulez tout ce qu'il faut pour plaire aux investisseurs, à la fois sur le plan personnel et sur le plan professionnel.
Non seulement, la vie est agréable, c'est un beau pays, riche culturellement, et en plus les coûts sont beaucoup plus faibles qu'en France. L'occasion idéale d'investir dans l'immobilier pour proposer de superbes logements à des touristes avec un pouvoir d'achat plus élevé.
Étant donné que le climat est agréable, ces mêmes touristes sont présents en quantité toute l'année.
D'un point de vue franco-français, il est possible d'obtenir un terrain et de construire pour des coûts dérisoires.
Enfin, les démarches administratives en tant qu'étranger européen sont relativement simplifiées : même sans vivre sur le territoire portugais vous pouvez très facilement obtenir le golden Visa en tant qu'investisseur immobilier.
Le Golden Visa est un titre de séjour pour investissement (locatif ou autre), qui vous permet de rester sur place le temps de gérer vos activités liées à l'immobilier.
Cerise sur le gâteau : la fiscalité. En tant qu'étranger investisseur sur le territoire mais ne résidant pas à l'année au Portugal, vous bénéficiez du statut de Résident Non Habituel, vous exonérant d'impôts pour 10 années.
Ou faut-il faire son achat immobilier au Portugal ?
Lisbonne, la destination phare du Portugal présente de bonnes opportunités pour l'investisseur immobilier qui veut acheter à l'étranger.
À Lisbonne, malgré une augmentation spectaculaire des prix de l'immobilier (+40% depuis 2016), la rentabilité locative reste faible (3,2 %). Cette hausse des prix, alimentée en partie par les investisseurs étrangers, a créé une pénurie de logements, en particulier dans le centre-ville.
Pourtant, malgré cette hausse importante, la ville reste largement moins chère que les capitales européennes, et l'afflux continue d'investisseurs étranger pourrait encore pousser les prix vers le haut quelques années.
Italie
L'Italie fait rêver autant les touristes que ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier à l'étranger.
Si vous deviez retenir 2 raisons vous poussant à réaliser un achat immobilier en Italie, retenez ceci :
- L'Italie est un géant du tourisme
- La fiscalité est très avantageuse
L'Italie fait partie de ces pays du Sud, qui, depuis la crise de l'euro en 2012 a du mal à tirer son épingle du jeu économiquement parlant.
De ce fait, les prix de l'immobilier se sont considérablement réduits et ne re-décollent que très peu. Entre 2008 et 2018 les prix de la quasi-totalité des grandes villes italiennes auraient chuté de 20 à 40%...
Combiné à une démographie en baisse (il y a de moins en moins de naissances en Italie depuis plusieurs décennies), il n'y a pas de pression sur la demande en logement. Mais ce sont justement ces 2 facteurs qui donnent offrent des opportunités intéressantes.
Rajoutez à cela une fiscalité avantageuse et nous avons de véritables raisons pour nous pencher sur le cas italien :
- 21% de taux unique, appliqué sur les bénéfices fonciers
- Existence d'une convention France-Italie sur les biens immobiliers, vous ne payez qu'une seule fois des impôts sur votre logement en Italie.
Ou acheter de l'immobilier en Italie ?
Rome, Turin, et surtout Milan, c'est dans les grandes villes, moteur de l'économie du pays qu'il faut miser si vous espérez réaliser une plus-value intéressante.
La capitale économique du pays (Milan) est sans aucun doute la ville la plus attractive pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier étranger. De plus en plus d'entreprises s'y implantent et la ville à de nombreux projets pour continuer à briller au niveau international.
Vous pouvez y espérer une rentabilité locative de 7%.
À lire : Comment obtenir une bonne rentabilité locative ?
États-Unis
On annonce et on s'attend depuis quelques années au déclin du pays de l'oncle Sam mais les États-Unis sont toujours de la partie !
Malgré la décision de la FED (Banque centrale américaine) d'augmenter les taux d'intérêts 11 fois consécutivement, l'année 2023 à présenté un marché immobilier en hausse de + de 3%.
Si la FED à augmenté fortement les taux c'est justement parce que les prix s'envolaient, immobilier compris : en 2022 le marché immobilier à fait quasiment +10%.
De ce point de vue, l'objectif est rempli et après avoir bloqué son taux directeur entre 5,20 et 5,50%, la FED pourrait relâcher la pression, ce qui donnerait un élan haussier au marché immobilier !
Est-ce que c'est une bonne nouvelle sur le long terme pour les citoyens américains ? Pas sûr, mais forcé de constater que les biens risquent encore d'être valorisés et d'en conclure que les USA font toujours partie des meilleurs pays pour investir dans l'immobilier.
Tout comme l'Italie, une convention Franco-Américaine est mise en place entre les deux pays pour éviter la double imposition concernant les biens immobiliers.
Quel endroit pour investir dans l'immobilier aux USA ?
Vaste question ! Les États des USA fonctionnent de façon autonome avec leurs propres lois et leurs différences de marché.
Concernant l'immobilier, certains États sont plus intéressants que d'autres, on peut citer la Floride et Miami par exemple, ou aucune imposition sur les personnes physique n'existe.
Canada
Le Canada est un pays totalement insoupçonné lorsqu'on pense à de bons candidats pour investir à l'étranger, et pourtant !
Le Canada est un pays très bien administré, avec une bonne croissance économique qui dure depuis plusieurs années et qui traverse les crises.
Avec un taux de chômage à 5,2%, le pays d'Amérique du Nord est un bien meilleur élève que de nombreuses puissances du monde.
On l'oublie souvent mais le Canada est le deuxième pays le plus vaste du globe derrière la Russie avec seulement... 38 millions d'habitants (2022).
Pour autant, malgré une démographie faible au regard du territoire, la population est en hausse permanente : il y a donc tout un tas d'opportunités liés à l'immobilier avec de plus en plus d'habitants et de nombreux terrains disponibles.
Le coût de la vie au Canada est environ 7% moins cher qu'en France, en tant que citoyen et investisseur originaire de l'hexagone c'est donc un des meilleurs pays pour investir dans l'immobilier.
Ou investir au Canada pour l'immobilier ?
Pour le Canada, il faut avant tout miser sur les grandes villes pour être certain de réaliser un investissement immobilier profitable :
- Québec
- Montréal
- Ottawa
Pour Québec et Montréal, ce n'est pas compliqué, il s'agit des capitales touristiques du Canada. Il y a une forte demande, notamment pour les locations courtes durées, mais aussi pour les longues durées avec un afflux massif de populations françaises, notamment des étudiants pour une année d'étude ou une année sabbatique.
Concernant Ottawa, c'est la capitale du pays et surtout la capitale économique : elle attire de nombreuses entreprises internationales et par conséquent de nombreux capitaux. La demande est très forte, et il n'est pas rare de voir les prix exploser, ne soyez pas surpris de devoir débourser une somme plus élevée que ce qui était initialement convenu.
Indonésie
L'Indonésie est un pays bien connu notamment grâce à sa figure de proue : Bali.
Bien qu'il n'y ait pas que Bali qui propose des opportunités d'investissement immobilier locatif à l'étranger, elle reste l'île qui a déclenché un intérêt massif pour l'Indonésie chez les occidentaux.
Le premier avantage de cette île concerne le coût de la vie : avec une échelle d'investisseur français, tous les prix des biens à Bali (et en Indonésie) semblent dérisoires : avec 500 000 euros, vous avez accès à une sélection de villas incroyables avec plusieurs chambres, piscine, un grand terrain, le tout dans un décor somptueux et un climat idéal.
C'est sur de deuxième point que l'on va s'attarder : la météo est sans égale. Avec environ 25-30 degrés toute l'année et seulement quelques semaines de pluie par an, Bali et l'Indonésie sont un paradis touristique, poussant la demande de location saisonnière vers le haut.
Rares sont les investisseurs immobiliers qui n'arrivent pas à louer leurs biens de façon permanente.
Le seul défaut de l'Indonésie pour un investisseur immobilier réside dans le montage administratif et les conditions d'accès au bien : il est impossible de devenir propriétaire si vous n'êtes pas résident sur le territoire au moins 6 mois dans l'année.
Étant donné que c'est peu le cas des investisseurs étrangers, l'Indonésie à mit en place le Lease Hold, qui se matérialise comme un contrat de location très longue durée (20 ans). Avec le Lease Hold, vous avez l'usufruit du bien durant 20 ans, et vous devez à termes, restituer le bien.
Vous n'êtes donc jamais réellement propriétaire du bien, mais 20 ans suffisent amplement à réaliser des plus-values très intéressantes si vous mettez le bien en location : l'usufruit qui vous est octroyé est total, vous pouvez disposer du bien comme vous le souhaitez.
Immobilier en Indonésie : ou faut-il acheter ?
Vous l'avez compris, si vous souhaitez investir dans l'immobilier à l'étranger en sélectionnant l'Indonésie, la meilleure option c'est Bali.
Mondialement connue, l'île est un complexe touristique incroyable qui ne cesse de se développer et d'attirer des populations aisées du monde entier souhaitant se dépayser ou s'initier au surf.
Espagne
Pays du sud de la zone euro, l'Espagne est un pays qui a beaucoup souffert de la crise économique de 2008 et de 2012.
Comme beaucoup de pays occidentaux, son marché immobilier à connu une bulle immobilière, qui s'est soldée par un krach immobilier, ayant ramené la valeur des biens à des sommes beaucoup plus convenables.
Le problème c'est que les prix ont eu beaucoup de mal à repartir à la hausse. Aujourd'hui des logements dans des villes comme Madrid sont largement plus accessibles qu'un logement à Paris. Ce qui est une bonne nouvelle pour celui qui souhaite réaliser un investissement immobilier locatif à l'étranger !
La plupart des observateurs restent sereins pour le futur du marché immobilier du voisin de la France car l'Espagne est un pays au climat très agréable qui continue d'attirer 50 millions de touristes par an, étudiants comme travailleurs.
Au niveau économique, l'année 2023 fût une très bonne année pour l'Espagne : son taux de chômage à considérablement baissé créant 600 000 emplois supplémentaires.
Une population qui augmente son taux d'activité c'est une population qui devient plus riche et qui va augmenter la demande sur le marché immobilier.
Ou acheter de l'immobilier en Espagne ?
Énormément de villes espagnoles offrent des opportunités d'investissement immobilier locatif : Valence, Grenade, Malaga, Bilbao...
Il est possible d'investir à Madrid ou Barcelone mais notre conseil serait de se concentrer sur les autres grandes villes, c'est là vous pourrez trouver les meilleurs rendements locatifs.
Notez qu'il est aussi possible de réaliser de superbes coups dans des provinces espagnoles moins peuplées, du moment qu'elles ne sont pas trop isolées. L'Espagne regorge de villes de tailles intermédiaires, proches de grandes agglomérations et des littoraux avec des climats tropicaux.
Maroc
Un investissement immobilier étranger peut aussi s'envisager avec le Maroc !
Avec 2,5% de croissance économique en 2023, le Maroc a beaucoup surprit, d'autant plus que sa croissance devrait perdurer sur l'année 2024, ce qui est un très bon signal pour les investisseurs immobiliers.
Si le pays de maghreb plaît tant, c'est bien sûr d'abord grâce à son tourisme : 11 millions de touristes en 2022. Si ça vous semble peu par rapport au 79 millions de touristes annuels en France, c'est un nombre considérable au vu de la taille du pays.
Au delà du tourisme c'est surtout l'amélioration des conditions pour les investisseurs qui attirent : le Maroc a mit en place plusieurs dispositifs pour attirer les capitaux notamment via un allègement de la fiscalité :
- Exonération de la taxe d'habitation pour 3 ans
- L'acquéreur non-résident au Maroc peut transférer la totalité du prix du vente directement sur un compte en France dès la revente.
Ou investir au Maroc ?
2 villes principales retiennent notre attention pour investir dans l'immobilier au Maroc :
- Casablanca
- Marrakech
Commençons avec Casablanca. La ville est un choix prisé pour son rendement immobilier élevé, grâce à son statut de centre industriel et touristique.
La ville attire surtout les jeunes cadres, rendant l'achat de biens immobiliers comme les hôtels ou les fonds de commerce très prometteur en termes de plus-value à la revente.
En ce qui concerne Marrakech, elle se distingue dans l'immobilier grâce à son attrait touristique, en particulier le tourisme vert en Haut Atlas et ses hôtels luxueux ciblant une clientèle occidentale aisée.
Notez bien qu'il s'agit de notre avis avant tout, en aucun cas d'une vérité absolue. Gardez en tête que ce classement peut évoluer très rapidement en fonction du contexte économique et géopolitique de chaque pays. En tout cas, à l'heure où nous écrivons ces lignes (décembre 2023) ces 8 zones constituent les meilleurs pays pour investir dans l'immobilier à l'étranger.
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