Comment faire une donation de son vivant d'une maison avec usufruit ?
Souvent initiée pour réduire les frais de succession, la donation de son vivant d'une maison avec usufruit est une opération assez populaire en France. Comment s'articule une donation de ce type et quelles sont les règles légales à respecter ?
Dans cet article :
- Qu'est-ce qu'une donation de son vivant d'une maison avec usufruit ?
- Pourquoi faire une donation avec usufruit ?
- Comment faire une donation de bien immobilier avec usufruit ?
- Comment une donation avec usufruit prend fin ?
- Quelle est l'imposition applicable ?
Qu'est-ce qu'une donation d'un bien immmobilier avec usufruit ?
La donation de son vivant d'une maison avec usufruit est un acte juridique qui permet au propriétaire d'un bien immobilier (le donateur) de transmettre la nue-propriété de ce bien à un bénéficiaire (le donataire), tout en conservant l'usufruit.
En d'autres termes, le donateur conserve le droit d'utiliser le bien, de continuer à l’habiter et d'en percevoir les éventuels revenus (dans le cadre d’une location par exemple), mais le bien appartient désormais légalement au donataire.
C’est dans ce cas de figure que l’on parle de nue-propriété :
Dans le cadre d'une donation avec usufruit, le propriétaire est le donataire (celui qui reçoit le bien), mais il ne peut pas en disposer comme il souhaite, il est nu-propriétaire, sans avoir la pleine propriété.
Cette situation donne lieu à ce qu'on appelle le démembrement de propriété : on sépare les droits de propriété (nu-propriété + usufruit) qui reviennent chacun à un usufruitier et à un nu-propriétaire.
Au-delà de la donation, il est d'ailleurs tout à fait possible de réaliser un achat en démembrement de propriété ! Cette pratique donne des avantages à l'investisseur.
L'article détaillé sur l'usufruit est disponible sur le site service-public.fr
Pourquoi faire une donation de sa maison avec usufruit ?
Plusieurs raisons peuvent expliquer la mise en place d'une telle donation, voici les principales.
Optimisation fiscale
C'est bien évidemment la première raison invoquée : optimiser sa fiscalité en tant que particulier.
Et c'est compréhensible : la donation immobilière avec usufruit accorde un avantage de poids sur les frais de succession, en permettant de les réduire considérablement.
Comment c'est possible ?
En fait, la manoeuvre est simple, faire une donation de sa maison va permettre de déduire la valeur de l'usufruit (nous vous expliquerons plus tard comment la calculer) de la valeur totale du bien pour les calculs des droits de donation.
De ce fait, au moment de payer vos droits lors de la donation de la maison, vous êtes imposés sur une somme largement réduite.
Enfin, au moment du décès du donateur, le donataire n'a pas de frais supplémentaires à régler pour récupérer le bien.
Sécurité pour le donateur
Le donateur, puisqu'il transmet son bien, va se débarrasser des contraintes administratives futures (qui reviennent au bénéficiaire). En revanche, il a toujours la possibilité d'habiter ou de tirer des revenus du lieu, un avantage indéniable !
Anticipation de la succession
Une donation de maison avec usufruit permet bien souvent d'anticiper les potentiels problèmes liés à la succession.
Lorsqu'il y a succession d'un bien immobilier avec plusieurs héritiers, le régime de l'indivision s'impose : plusieurs personnes deviennent propriétaire d'un bien. Ce genre d'évènement peu malheureusement peut produire des litiges, même au sein d'une famille n'ayant pas de querelles particulières.
Grâce à la donation avec usufruit, puisqu'un bénéficiaire et héritier unique est désigné, on évite le régime de l'indivision et les problèmes qui vont avec.
Aide pour les descendants
Enfin, ce type de donation est souvent sélectionnée pour aider les enfants ou petits enfants à s'établir et à progresser plus vite dans la vie sans tomber sous la contrainte de grosses dépenses liées à la transmission de patrimoine.
Un enfant qui hérite d'un bien via la donation va pouvoir devenir propriétaire sans attendre le décès de ses parents ou d'acquérir par lui-même un bien immobilier.
Comment faire une donation de son vivant avec usufruit ?
Si vous souhaitez entreprendre ce type d'opération avec un membre de votre famille, vous allez devoir faire les choses dans la règle, la donation avec usufruit est encadrée par la loi !
Le recours obligatoire à un notaire
1 ère chose : étant donné que donation de son vivant d'une maison avec usufruit est un processus juridique cela nécessite impérativement l'intervention d'un notaire, pour authentifier l'acte.
En plus de valider le cadre légal de la donation, le notaire va vous permettre d'examiner en détail les implications fiscales et d'estimer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété : de cette façon, vous avez déjà les premiers éléments de réponse concernant la profitabilité de l'opération ! En d'autres termes, vous savez combien vous allez devoir payer pour cette donation, et combien vous allez pouvoir économiser.
Choisir le bon type de donation
La donation possède des mécanismes variés qui vont être activés en fonction de votre profil et votre objectif. Dans cette optique, le notaire va vous orienter vers le choix le plus pertinent.
Donation en avancement de part successorale
Cette situation permet au donataire de transmettre une partie de son patrimoine en avance en déterminant un héritier réservataire. Au moment de la véritable succession, les autres héritiers ne voient pas leur part impactée par cette opération (à l'inverse de l'héritier réservataire), et tous les héritiers sont finalement égaux dans la succession.
Donation hors part successorale
Dans ce cas de figure l'inverse se produit : il avantage toujours l'héritier réservataire puisque ce dernier bénéficie d'un héritage en avance, mais pour autant, cette avance n'est pas rétribuée sur la totalité de la succession au moment du décès du donateur.
Pour être validée, ce type de donation doit être réalisée sur la quotité disponible et récupérer l'accord des autres héritiers concernant ce déséquilibre dans la succession.
Donation partage
C'est un schéma plus classique : la donation est partagée entre plusieurs héritiers. Elle permet également de sélectionner des héritiers à différents degrés (pas uniquement les enfants par exemple).
Vous pouvez retrouver tous les détails sur les différente donations sur le site des notaires de France.
Clauses possibles à la donation
Lors de la donation d'une maison avec usufruit de son vivant, il est possible, à votre demande, d'ajouter plusieurs clauses spécifiques à l'acte :
- Clause de réversion : cette stipulation prévoit que le bien immobilier retourne au patrimoine du donateur si le bénéficiaire vient à décéder avant lui.
- Clause d'intransmissibilité : elle empêche le donataire de céder ou de transférer le bien reçu. Cette interdiction peut être absolue ou cibler certaines personnes spécifiées dans l'acte de donation. Pour être valide, cette clause doit être justifiée et ne peut excéder une durée de 20 ans. Avec cette clause, le donateur peut par exemple s'assurer que le bien reste dans la famille.
- Clause de distribution des frais : cette clause, insérée dans l'acte, permet de diviser les charges financières entre l'usufruitier (le donateur) et le nu-propriétaire (le donataire).
Détails administratifs et validation de la donation
Une fois les détails réglés, le notaire rédige un acte de donation qui spécifie les droits et obligations de chaque partie. L'acte doit être signé par le donateur et le donataire en présence du notaire : c'est là tout son rôle, valider que les deux parties se sont mises d'accord.
Après signature, l'acte de donation est enregistré auprès du service de publicité foncière. Des droits de donation seront à payer, calculés sur la valeur de la nue-propriété.
Accédez au paragraphe dédié pour tout comprendre sur les le coût des droits de donations.
La donation est considérée comme complète une fois que toutes les étapes ont été respectées et que l'acte a été enregistré.
Comment l'usufruit prend fin ?
La fin de l'usufruit d'une maison peut survenir pour plusieurs raisons, chacune ayant des implications différentes pour le nu-propriétaire et l'usufruitier. Voyons en détail les raisons et les conséquences.
Le guide de l'usufruit rédigé par Cogedim reprend toutes les étapes une à une pour comprendre comment fonctionne ce mécanisme.
Décès de l'usufruitier
C'est le cas le plus courant lorsqu’il y a donation de bien immobilier. À la mort de l'usufruitier, qui fut le donateur, l'usufruit s’arrête automatiquement et le nu-propriétaire (le donataire) hérite et récupère la pleine propriété du bien.
Abus de droit
L'usufruit peut se stopper si l'usufruitier ne respecte pas les conditions d'entretien du bien ou s'il le détériore. Si le donataire n'est pas satisfait de la tenue du bien, il est possible pour le nu-propriétaire de demander en justice la fin de l'usufruit.
Renonciation de l'usufruitier
C'est plutôt rare, mais l'usufruitier peut choisir de renoncer volontairement à son droit de profiter du bien comme il l'entend. Ce genre de décisions doit être opéré sous certaines conditions et en présence d'un notaire pour officialiser la renonciation.
Vente du bien immobilier
S'il y a vente de la maison, évidemment, l'usufruit prend fin puisqu'il est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, qui réunit les droits de propriété.
Quels sont les frais pour une donation avec usufruit ?
Lors d'une donation d'une maison avec usufruit, les droits à régler s'élèvent entre 5 et 45%. Cependant, il y a des étapes à respecter pour établir le calcul et, en fonction de votre situation, l'imposition peut varier.
Déterminer la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit
Première étape logique pour déterminer les droits de donation : obtenir la valeur de la nue-propriété et celle de l'usufruit.
Cette valeur n’est pas uniquement liée à la valeur du bien sur le marché ! On prend certes la valeur marchande du bien en premier lieu, mais c’est ensuite en fonction de l'âge de l'usufruitier qu’une décote est appliquées : plus l'usufruitier est âgé, moins l'usufruit a de valeur, et donc moins les droits de donation sont élevés.
Le calcul est inversé si vous devez déterminer la valeur de la nue-propriété : plus l’usufruitier est âgé plus elle est valorisée.
C’est logique, une personne de 80 ans ayant l’usufruit d’un bien immobilier, ne va probablement pas encore vivre plusieurs décennies dans le bien, donc son usufruit est logiquement bientôt terminé, et le bien bientôt récupéré.
Le barème progressif en vigueur en France en 2024 est le suivant :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit (%) | Valeur de la nue-propriété (%) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Abattemments applicables
Avant de calculer les droits de donation dont vous devrez vous acquitter, vous devez vérifier à quels abattements vous avez droit. Ces derniers varient selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.
Voici le tableau des abattements en euros applicables en France en 2024, en fonction de votre lien de parenté avec le donateur :
| Lien de parenté | Montant de l'Abattement |
|---|---|
| Entre époux ou partenaires de PACS | 80 724 € |
| Entre parents et enfants | 100 000 € |
| Entre grands-parents et petits-enfants | 31 865 € |
| Entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants | 5 310 € |
| Entre frères et sœurs | 15 932 € |
| Entre oncles/tantes et neveux/nièces | 7 967 € |
| Entre personnes non parentes | 1 594 € |
Droits de donation
Vous êtes en mesure de calculer les droits de donation une fois la valeur de votre nue-propriété et d'usufruit déterminé, tout en prenant en compte l'abattement légal.
Prochaine étape : vous devez à présent, au regard de votre relation avec le donateur déterminer le taux d'imposition applicable.
Ce premier barème progressif concernent les donataires en ligne directe avec le donateur, soit : parents, enfants, grands-parents, petits-enfants...
| Tranche de la valeur nette taxable (euros) | Taux (%) |
|---|---|
| Moins de 8 072 € | 5% |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10% |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15% |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20% |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30% |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40% |
| Plus de 1 805 678 € | 45% |
Le barème progressif suivant concernent les taux applicables entre époux (ou conjoints) :
| Tranche de la valeur nette taxable (euros) | Taux (%) |
|---|---|
| Moins de 8 072 € | 5% |
| De 8 072 € à 15 932 € | 10% |
| De 15 933 € à 31 865 € | 15% |
| De 31 866 € à 552 324 € | 20% |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30% |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40% |
| Plus de 1 805 678 € | 45% |
Le barème progressif suivant concernent les taux applicables entre frères et soeurs.
| Tranche de la valeur nette taxable (euros) | Taux (%) |
|---|---|
| Moins de 24 430 euros | 35% |
| Plus de 24 430 euros | 45% |
Et voilà !
Vous avez à présent une idée sur la somme en euros à régler dans le cadre de cette donation.
Pour finaliser le dossier, vous devrez déposer votre déclaration aux services fiscaux, généralement dans un délai d'un mois à compter de la date de la donation.
Si vous souhaitez avoir le montant précis de votre imposition, sans effectuer les calculs vous-même, utilisez le simulateur gratuit du service public.
Vous l'aurez remarqué, effectuer une donation de maison de son vivant avec usufruit nécessite une certaine préparation et d'effectuer quelques calculs pour déterminer quel cas de figure sera le plus intéressant. Ne vous découragez pas pour autant et prenez le temps de bien faire les choses, entourez vous d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine, ils sauront vous éclairer et vous orienter dans votre prise de décision.
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