Quel est le coût d'une assurance prêt immobilier ?

Indispensable dans le cadre d'un crédit, l'assurance de prêt immobilier représente un coût significatif pour tout investisseur. Pour autant, son caractère obligatoire ne contraint pas l'emprunteur de toute optimisation : en connaissant les mécanismes qui la régule, il est possible de réduire le coût total de son assurance de prêt immobilier.

Dans cet article :

• Quel est le coût moyen d'une assurance de prêt immobilier ?
• Assurer son prêt ailleurs que dans la banque prêteuse
• Quels sont les facteurs qui influencent le prix d'une assurance de prêt ?
• Comment calculer le coût d'une assurance de prêt immobilier ?

Quel est le coût moyen d'une assurance de prêt immobilier ?

En France, le coût moyen d'une assurance de prêt immobilier varie généralement entre 0,1 % et 0,5 % du montant emprunté par an.

Il s'agit d'un montant annuel et non pas total ! La différence est majeure : comme pour le crédit immobilier, vous allez devoir régler entre 0,1% et 0,5% du montant emprunté, chaque année.

Au bout du compte, sur un emprunt immobilier classique de 25 ans (300 mois), le coût total du prêt peut représenter jusqu'à 20% du montant du bien...

Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros, avec cette fourchette, le coût annuel de l'assurance va se situer entre 200 et 1 000 euros.

Notez bien que ces chiffres fluctuent en fonction de plusieurs facteurs propres à l'emprunteur (âge, son état de santé, durée du prêt, niveau de couverture choisi...), on revient sur tous ces critères dans le paragraphe suivant.

Gardez en tête que pour un emprunteur jeune et en bonne santé, l'assurance de prêt sera moins chère que pour une personne plus âgée ou une personne ayant des problèmes de santé.

Puis-je assurer mon prêt ailleurs que dans la banque prêteuse ?

Oui, en tant qu'emprunteur, vous n'êtes absolument pas obligé de souscrire à l'assurance de prêt immobilier proposée par la banque qui vous accorde le crédit.

La plupart des banques vont évidemment taire la question au moment de la souscription du prêt mais vous êtes totalement en mesure de refuser leur offre pour contracter une assurance de prêt avec un autre établissement bancaire.

Depuis la loi Lagarde de 2010, les emprunteurs ont la possibilité de choisir librement leur assurance de prêt, à condition que le contrat choisi présente des garanties équivalentes à celles exigées par la banque.

Quel est l'intérêt de passer par un autre établissement que celui qui propose le crédit immobilier ? C'est une question de coût.

Cette délégation d'assurance vous permet de réaliser des économies : les contrats individuels proposés par des assureurs spécialisés sont souvent (si ce n'est toujours) moins coûteux que ceux des banques, avec des taux plus avantageux.

Cette situation s'explique : dans un contexte économique tendu, les banques traditionnelles ne dégagent plus beaucoup de marge sur les prêts immobiliers et se rattrapent avec l'assurance de prêt...

Mais ça, ce n'est pas votre problème.

La loi Hamon de 2014 a renforcé encore un peu plus cette liberté en permettant aux emprunteurs de changer d'assurance de prêt pendant les 12 premiers mois suivant la signature de leur offre de prêt, sans frais ni pénalités.

L'amendement Bourquin de 2018 offre désormais la possibilité de résilier et de changer d'assurance chaque année, à la date anniversaire du contrat, sous certaines conditions. L'objectif de ces lois successives est d'encourager une plus grande concurrence entre assureurs pour offrir emprunteurs les meilleures conditions possibles.

Quels sont les facteurs qui influencent le prix d'une assurance de prêt ?

Le prix d'une assurance de prêt immobilier varie énormément et dépend de nombreux facteurs influençant les risques, les principaux sont : le profil de l'emprunteur (assuré), le type de bien et son utilisation et le type de prêt immobilier.

Le profil de l'emprunteur

C'est le premier facteur pris en compte par l'établissement bancaire qui vous accorde le prêt : votre profil.

Ce qui va être analysé :

• Votre âge
• Votre situation professionnelle et personnelle
• Votre santé

En ce qui concerne l'âge, plus une personne est âgée, plus elle a de probabilité de décéder plus tôt ou de contracter une maladie grave. Ce n'est pas forcément sympathique à entendre mais le l'assureur organise sa gestion d'assurance par rapport au risque qui pèse sur le client.

Dans la même lignée, la santé de l'assuré est primordiale : si le demandeur de crédit est porteur d'une maladie grave altérant sa santé et donc sa capacité à pouvoir travailler/rembourser le prêt, il est évident que la réalisation de ce potentiel risque sera plus importante, se répercutant ainsi sur le prix de la cotisation.

Dans le cadre de l'assurance de prêt immobilier, un questionnaire de santé est systématiquement soumis à l'emprunteur : vous devez fournir à l'assureur toutes les informations pouvant faire varier le risque qui pèse sur le non-remboursement du prêt.

Pour ce questionnaire, inutile de tricher ou de mentir, cela n'aurait que des conséquences néfastes : l'assureur serait dans le droit de refuser l'indemnisation et rendre le contrat caduque si jamais il constate une omission dans le questionnaire de santé.

Dernier point concernant le profil de l'emprunteur : la situation professionnelle et personnelle. Des métiers considérés plus risqués comme gendarme ou pompier peuvent également faire varier la prime et donc le coût de l'assurance emprunteur.

Du côté de la vie personnelle, la pratique d'un sport extrême ou de combat peut aussi jouer sur la prime d'assurance.

Le bien immobilier

La nature du bien immobilier va jouer aussi sur le coût d'une assurance de prêt immobilier.

Quand on parle de nature, on parle :

• Du type de bien (maison ou appartement, surface...)
• Le lieu où il est situé
• La destination du bien (mise en location ou résidence principale, secondaire)

Pour le type de bien, il s'agit d'un raisonnement logique : une assurance de prêt immobilier coûte forcément plus cher si le bien à assurer est une villa de 300 mètres carrés avec piscine, garage, grand jardin... Que s'il s'agit d'un studio dans une copropriété.

Concernant le lieu, peu de personnes semblent le remarquer mais la localisation du bien joue énormément sur la prime d'assurance que vous allez verser. En effet, les assureurs cartographient en permanence la France pour établir dans quelle zone surviennent le plus de sinistres, qu'ils soient de nature humaine ou non.

Ainsi, dans une commune située dans une zone largement frappée par les catastrophes naturelles ou par les dégradations volontaires, il est évident que vous allez payer bien plus cher votre assurance de prêt.

Enfin, la destination du bien, c'est-à-dire l'utilisation que vous allez faire du logement joue aussi un rôle dans le calcul du coût de l'assurance emprunteur.

Si votre bien vous sert de résidence secondaire par exemple, il sera forcément plus enclin à subir des vols et des effractions que votre résidence principale, tout cela à cause de l'inoccupation du bien.

La résidence secondaire pâtit également du manque de rapidité d'intervention en cas de problème : imaginez un dégât des eaux ou un début d'incendie, l'intervention humaine sera beaucoup plus longue dans logement (quasiment) vide toute l'année !

Une fois de plus, tous ces facteurs de risque sont pris en compte par les assureurs qui les répercutent directement sur la prime, augmentant le prix de l'assurance du crédit immobilier.

Le type de prêt

Le type de prêt que vous avez retenu pour votre emprunt immobilier influence le coût de l'assurance emprunteur.

Quand on parle de type de prêt, il s'agit de ses spécificités :

• La durée des mensualités
• Le montant emprunté

Plus la durée du prêt est longue, plus le risque monte. Idem pour le montant emprunté, logique.

Et puis, il reste le type de garanties présentes au contrat. De nombreuses garanties sont obligatoires, donc elles ne font pas varier le coût total. Mais il existe aussi des garanties optionnelles, proposées par l'assureur et qui diffèrent en fonction de chaque compagnie.

Certaines garanties comme la garantie perte d'emploi, la garantie IPP (invalidité permanente et partielle), la garantie ITT (incapacité totale de travail), la garantie IPT (incapacité permanent totale) ou une garantie décès, peuvent être proposées par votre assureur et vont augmenter drastiquement le tarif de l'assurance de prêt.

Comment calculer le coût d'une assurance de prêt immobilier ?

Entrons maintenant dans le coeur du sujet : comment peut-on déterminer réellement le prix de votre assurance de crédit immobilier ?

Il faut savoir que le calcul du coût d'une assurance de prêt immobilier repose 2 méthodes de calcul :

• Le taux d'assurance appliqué au capital emprunté
• Le taux d'assurance appliqué au capital restant dû.

Calcul du coût de l'assurance emprunteur sur base du capital emprunté

Avec cette méthode, c'est simple : le coût de l'assurance est constant tout au long du prêt. La référence étant le capital de départ fixe.

Le taux d'assurance de prêt est donc appliqué au montant total emprunté.

Exemple : pour un prêt de 200 000 euros avec un taux d'assurance de 0,3 %, le coût annuel de l'assurance sera de 200 000 x 0,003 = 600 euros par an, et ce, pendant toute la durée du prêt.

Si vous voulez connaître le coût total de l'assurance du crédit, il vous suffit de multiplier 600 par le nombre d'années sur lequel court le prêt.

Calcul du coût de l'assurance emprunteur sur base du capital restant dû

Ici, le coût de l'assurance emprunteur diminue au fur et à mesure que vous remboursez le capital du prêt.

Dans ce cas de figure, le taux d'assurance est appliqué au montant du capital restant à rembourser chaque année.

Exemple : pour un prêt de 200 000 euros avec le même taux d'assurance de 0,3 %, si vous remboursez 10 000 euros de capital la première année, le coût de l'assurance pour la deuxième année sera calculé sur 190 000 euros (soit 190 000 x 0,003 = 570 euros).

Ce mode de calcul est généralement plus économique à long terme, notamment pour les prêts de longue durée.

Le coût d'une assurance de prêt immobilier peut vite peser dans votre capacité de remboursement ! Avec les possibilités d'optimisation du prix de l'assurance, il serait dommage de ne pas en profiter : n'hésitez pas à comparer les différentes offres faites par les établissements bancaires et profiter de la plus avantageuse.

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