7 conseils pour un investissement immobilier réussi
Franchir le cap de l'investissement immobilier n'est pas une mince affaire : des dizaines de problématiques sont à éluder et on peut vite se retrouver perdu sous un flot d'informations contradictoires. Voyons ensemble sur quels critères insister pour réussir votre investissement locatif dans la pierre.
Voici 7 conseils pour investir investir dans l'immobilier :
- Sélectionnez le bon emplacement géographique
- Analysez la tension locative
- Vérifiez la fiscalité et les dispositifs
- Calculez votre capacité d'endettement
- Choisissez un bien qui vous plaît
- Optez pour un mode de location adéquat
- Soyez exigeants avec les locataires
Sélectionnez le bon emplacement géographique
Que vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Marseille, à Paris ou en province, un critère prend toujours le dessus sur les autres : l'emplacement.
L'emplacement est un facteur clé dans la réussite d'un investissement immobilier locatif.
Comment je fais pour choisir un bien immobilier ? C'est simple : l’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement.
Vous avez déjà entendu cette phrase non ? Elle veut tout dire !
Un bon emplacement augmente non seulement les chances de valorisation du bien au fil du temps, mais influence également la demande locative et la qualité des locataires.
Voici les points à considérer pour déterminer le bon emplacement.
Proximité des services et commodités
Un bien situé près des commerces, écoles, transports en commun et autres services attire davantage de locataires et d'acheteurs potentiels. Cela garantit une meilleure rentabilité et facilite la revente à l'avenir.
Potentiel de croissance
Pour le déterminer, il faut étudier les projets de développement urbain dans la région.
Les zones en cours de développement ou de rénovation peuvent offrir un potentiel de plus-value à long terme : elles vont attirer du monde, faire grimper la demande de logements et les prix.
Sécurité et qualité de vie
Les quartiers sûrs avec une bonne qualité de vie sont plus recherchés. Consultez les statistiques locales sur la criminalité (ou à défaut la tranquillité du lieu) et prenez en compte l'environnement immédiat du bien.
Rentabilité
En fin de compte, l'emplacement doit correspondre à votre stratégie d'investissement.
Que vous visiez une rentabilité immédiate à travers les revenus locatifs ou une plus-value à long terme, l'emplacement doit soutenir et aller dans le sens de vos objectifs financiers.
Grossièrement, même si un bien semble parfait et coche toutes les caches de l'emplacement, vérifiez tout de même que comptablement l’opération sera profitable.
Analysez la tension locative
Le deuxième conseil pour investir dans l'immobilier (et réussir) c’est d’analyser la tension locative.
La tension locative est un bon indicateur pour évaluer la demande de logements par rapport à l'offre disponible dans un secteur donné.
Une forte tension locative est positive : cela signifie que la demande est supérieure à l'offre, ce qui entraîne une hausse des loyers et une faible vacance locative. Voici comment analyser efficacement la tension locative.
Étudier la demande locative
Informez-vous sur le nombre de demandes de location dans la zone. Une forte demande indique une tension locative élevée.
Des sites spécialisés dans l'achat et la location comme SeLoger ou Meilleurs Agents peuvent vous aider à récolter ses données. À défaut, tournez vous vers les agences immobilières locales.
Examiner le taux de vacance
Un faible taux de vacance signale aussi une forte demande locative.
Ce n'est pas une donnée facile à récupérer et à estimer mais si vous le pouvez, renseignez-vous sur la durée moyenne pendant laquelle les logements restent vacants dans le quartier. Un taux de vacance trop élevé devrait vous alerter.
Analyser les loyers pratiqués
C'est le plus simple et le plus évident à fois : vous devez comparer les loyers moyens de la zone avec ceux des quartiers environnants.
Des loyers plus élevés indiquent une forte tension locative : il est probable qu'il y ai plus de demandeurs de logements que de logements disponibles.
Toutefois, pensez à valider l'hypothèse en mettant en balance la qualité et les caractéristiques du logement : il se peut que les logements soient très chers en raison de très bonnes prestations.
Observer les évolutions démographiques
Les zones en croissance démographique, souvent dues à l'arrivée de nouveaux employeurs, de formations supérieures ou d'améliorations des infrastructures, jouent grandement sur la tension locative.
Chaque projet d'investissement est différent ! Comme dans le premier point avec l'emplacement, vous devez analyser l'environnement de votre logement pour être sûr de faire le meilleur choix.
Prendre en compte la saisonnalité
Certaines zones peuvent connaître des fluctuations saisonnières de la demande locative, on pense notamment aux villes étudiantes ou aux zones touristiques (proche de la montagne, de la mer...)
Ne sous-estimez pas ces facteurs : une bonne compréhension de la tension locative vous permettra de choisir un investissement immobilier dans une zone où la demande est suffisante pour assurer un bon prix et la rentabilité de votre logement, ce qui est le but initial de votre investissement locatif.
Vérifiez la fiscalité et les dispositifs
La fiscalité immobilière joue un rôle déterminant dans la rentabilité d'un investissement immobilier locatif. Bien comprendre les différents dispositifs fiscaux disponibles et les taxes applicables vous aideront à optimiser votre investissement. On fait le tour ensemble.
Dispositifs de défiscalisation
En France, des dispositifs comme la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Denormandie ou le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permettent de bénéficier de réductions d'impôts sous certaines conditions.
Tous ne se cumulent pas et certains seront plus avantageux que d’autres dans certains cas de figure propres à votre profil. Évaluez ces dispositifs (idéalement accompagné d’un expert) en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre situation fiscale.
Taxe foncière
La patrimoine immobilier est soumis à la taxe foncière.
Le montant de la taxe foncière dans une zone d'investissement donnée peut rendre vos coûts bien plus élevés que vous ne le pensez et risque d’impacter significativement la rentabilité de votre bien.
Renseignez vous sur le coût de la taxe foncière dans la localité que vous avez retenu et faites des simulations.
Impôts sur les revenus locatifs
Les loyers perçus grâce à votre investissement immobilier locatif seront soumis à l'impôt sur le revenu si vous optez pour le régime réel.
Mais vous n’êtes pas contraint d’opter pour ce régime, il existe aussi le régime micro-foncier et le régime à l’IS (Impôts sur les Sociétés) si vous investissez via une société comme une SARL ou une SCI (Societé civile immobilière).
Vous devez déterminer quel sera le meilleur régime fiscal applicable (micro-foncier, régime réel...) et choisir celui qui est le plus avantageux pour votre situation.
Plus-value immobilière
En cas de revente, forcément, la plus-value immobilière est taxable.
Les règles varient selon la durée de détention du bien, avec un abattement progressif dans le temps. Consultez le barème officiel sur le territoire français pour avoir toutes les cartes en mains.
Charges déductibles
Certains coûts liés à l'investissement immobilier (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété) peuvent être déduits des revenus locatifs, réduisant ainsi l'impôt dû.
Ne négligez surtout pas ce point, c’est là ou vous pouvez faire des économies colossales et faire passer votre investissement locatif de profitable à extrêmement intéressant.
Calculez votre capacité d'emprunt
Il faut maintenant rentrer dans le vif du sujet : nous allons parler financement via l'emprunt ! Le crédit c'est ce qui va vous permettre d'investir dans l'immobilier sans argent. Tour d’horizon sur les facteurs qui vont vous permettre de déterminer combien vous pouvez emprunter en vue d'un achat immobilier.
Évaluer vos revenus et vos charges
La première étape consiste à évaluer vos rentrées d’argent.
Prenez en compte l'ensemble de vos revenus (salaire, revenus fonciers, pensions, etc.). Les banques utilisent ces informations pour calculer votre “scoring bancaire” permettant d’évaluer votre capacité à rembourser un emprunt.
Si la banque prend en compte vos rentrées d’argent, elle va aussi prendre en compte vos dépenses
Pour être au plus proche de la simulation de la banque, incluez vos dépenses mensuelles récurrentes, y compris les crédits en cours (prêt immobilier, crédit à la consommation, etc.).
Calculer le taux d'endettement
En France, le taux d'endettement recommandé ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets.
Comment fait-on ? C’est simple : calculez ce taux en divisant vos charges mensuelles totales par vos revenus nets, puis multipliez par 100.
Par exemple : je gagne 2000€ par mois. Je veux contracter un crédit de 500€ et j’ai 800€ de charges fixes mensuelles, donc : (500 + 800)/2000 x 100 = 65 %
Avec une telle simulation, mon taux d’endettement passe à 65%, je ne pourrais donc pas contracter un crédit immobilier avec des mensualités de 500€ et passer à l'achat du logement, si j’ai déjà 800€ de charges fixes.
Consulter les banques
Maintenant que vous avez votre estimation en main, il est temps de vous rendre chez un professionnel pour faire valider votre projet immobilier.
Les banques et les courtiers vous fourniront dans tous les cas une estimation plus précise de votre capacité d'emprunt, basée sur leurs critères de prêt.
Choisissez un bien qui vous plaît
Certains professionnels en investissement immobilier trouvent ce conseil peu pertinent pourtant l'aspect émotionnel de l'investissement immobilier locatif ne doit pas être sous-estimé. Investir dans un bien qui vous plaît a plusieurs avantages, tant sur le plan personnel que financier.
Faciliter la gestion et la revente
Procéder à l'achat d'un bien qui vous plaît rend la gestion plus agréable. Que ce soit pour l'entretien ou les éventuelles rénovations, il est plus facile de s'investir dans un projet qui nous tient à cœur.
Cet “affection” que vous portez à votre patrimoine, se ressent immédiatement le jour où vous allez mettre votre bien sur le marché et confronter son prix à un futur acquéreur : il ressentira cet affect et se sentira plus en confiance pour passer à l’achat.
Dans tous les cas, un bien qui a du charme ou des caractéristiques attrayantes a souvent un meilleur potentiel de revente : et si un bien vous plaît, il aura également un attrait pour les locataires potentiels.
Résidence secondaire potentielle
On l’oublie parfois mais un bien immobilier qui vous plaît peut éventuellement servir de résidence secondaire ou de retraite à l’avenir. Cette polyvalence peut être un avantage considérable sur votre patrimoine immobilier.
À lire : 7 livres clés sur l'investissement immobilier
Optez pour un mode de location adéquat
Le choix du mode de location est une décision stratégique et un des meilleurs conseils à appliquer pour un investissement immobilier. Il influence la rentabilité, la gestion du bien, et le profil des locataires.
Location nue ou meublée ? Saisonnier ou long terme ?
La location traditionnelle d'un logement non meublé attire souvent des locataires à long terme. Ce choix offre une stabilité locative, du fait de la durée de location, mais en contrepartie vous aurez des loyers moins élevés comparés à la location meublée.
Plus rentable en termes de loyer donc, le meublé s'adresse généralement à une clientèle plus mobile (étudiants, professionnels en mission temporaire).
L’inconvénient à garder en tête avec la location meublée : cela nécessite un investissement initial pour l'ameublement et implique une rotation plus fréquente des locataires, donc du temps à accorder pour la gestion.
Dans les zones soumises à une saisonnalité, les loyers seront encore plus intéressants durant les périodes tendues, mais le reste de l’année vous ferez face à des vacances locatives.
Location en colocation ?
De plus en plus populaire, surtout dans les grandes villes et les zones étudiantes, la colocation augmente la rentabilité : vous avez deux payeurs pour un seul et même bien.
Seulement, elle demande une gestion plus complexe en termes de bail et de cohabitation...
Considérations légales et fiscales
Chaque mode de location a des implications fiscales et légales différentes. Il faut connaître toutes les réglementations spécifiques, notamment en ce qui concerne les baux, les obligations du propriétaire, la fiscalité du patrimoine…
En France ce n’est pas une mince affaire, les règles à suivre sont nombreuses. Dans le doute, passez une agence immobilière ou adressez-vous à un expert pour être sûr de rien omettre dans vos calculs.
Soyez exigeant sur le choix du locataire
Le choix des locataires est une étape qui prend du temps mais est indispensable pour la réussite de votre projet d'investissement immobilier.
Le meilleur conseil qu’on puisse vous donner c’est de sélectionner des locataires fiables et respectueux garantissant non seulement le flux de revenus locatifs, mais aussi la préservation de votre bien. Voici quelques pistes pour être sûr de trouver la perle rare.
Vérification des antécédents
Légalement aucun outil n’existe et n’est autorisé pour ce genre d’informations, la seule manière de procéder est de contacter des références : donc les propriétaires des anciens logements. Lors de votre échange avec ce dernier, assurez-vous que votre potentiel futur locataire ait une histoire de paiements fiables.
Stabilité financière
Assez simple, il s’agit de vérifier la solvabilité du locataire : bulletins de salaire, contrats de travail ou tout autre document prouvant sa capacité à payer le loyer régulièrement suffiront pour déterminer rapidement s’il est un bon candidat.
Si vous voulez éloigner tout doute, rencontrez les locataires potentiels en personne. Vous pourrez évaluer leur sérieux et leur compatibilité avec la propriété.
Contrat de location clair
Dans chaque mise en location, vous devez rédiger un contrat de location détaillé qui couvre toutes les éventualités et les règles concernant :
- animaux de compagnie,
- bruit,
- sous-location.
Il vaut mieux un contrat clair et (trop) complet pour anticiper les malentendus et protéger vos droits en tant que propriétaire.
En suivant ces 7 conseils, vous êtes certain de démarrer du bon pied dans l'investissement immobilier. Évidemment, si vous voulez optimiser le plus possible votre rendement, vous allez devoir creuser dans les détails chacun de ces points. Formez-vous le plus possible et n'hésitez pas à faire appel à des experts du secteur pour gagner du temps et faire aboutir votre projet immobilier.
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