Combien investir dans une SCPI ?
Si les SCPI constituent un placement qui intéresse toujours autant les investisseurs immobiliers en France, les nouveaux entrants se posent souvent la même question avant de passer à l'action : quel montant dans les SCPI dois-je investir ? On vous répond !
Dans cet article :
- SCPI : combien investir ?
- Quel montant minimum investir en SCPI ?
- Quel montant maximum investir en SCPI ?
- Quels frais pour investissement ?
- Comment investir en SCPI ?
SCPI : combien investir ?
Une SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est souvent appréciée par l'ensemble des investisseurs grâce au faible montant qu'il est possible d'investir.
En effet, un des avantages de la SCPI c'est de pouvoir proposer un investissement lié au marché immobilier sans avoir pour autant à débourser une somme conséquente, bien souvent conditionnée à l'octroie d'un prêt bancaire.
Avec un investissement en SCPI, vous n'êtes pas (forcément) obligé de contracter un crédit et vous pouvez, avec vos moyens, acheter des parts : pour vous donner une idée, il n'est pas rare de trouver des parts de SCPI s'échangeant à quelques centaines d'euros.
Quel montant dans les SCPI ?
Comme toujours avec la pierre papier investissement, l'idée de fixer un montant précis pour savoir combien investir n'est pas vraiment pertinent : tout va dépendre de votre profil d'investisseur, de vos revenus, de vos capitaux et du portefeuille que vous souhaitez construire.
Un jeune investisseur, avec une appétence pour le risque et des capitaux limités n'aura pas la même façon d'investir dans les SCPI qu'un retraité souhaitant préserver son capital avec une pension de retraite importante.
Afin de donner une réponse pertinente, il vaut mieux raisonner en nombre de parts : l'idéal est d'avoir plusieurs parts, provenant de SCPI différentes, afin de diversifier au maximum le risque pesant sur chacune d'entre elles.
De façon générale, les SCPI étant un placement immobilier avec un rendement intéressant mais qui peut comporter un peu de risque, il est recommandé de placer au maximum 10 à 15% de votre portefeuille dans ce type d'investissement.
Quel montant minimum investir en SCPI ?
Le montant minimum à investir en SCPI va dépendre de votre capacité d'investissement et de vos revenus, mais aussi du prix d'une part de SCPI.
Il est commun de dire qu'il faut investir au moins dans 3 SCPI minimum, afin de diversifier au mieux son portefeuille d'actifs immobiliers.
En dessous de 3 SCPI, bien évidemment, vous pouvez obtenir des résultats et performer mais vous êtes soumis à un risque plus élevé car vous serez dépendant d'un nombre restreint de sociétés civiles et des choix des gestionnaires.
Quel montant maximum investir en SCPI ?
Le montant maximum à investir dans une SCPI est infini ! C'est toujours la même réflexion : en fonction de votre capacité de financement vous pourriez même investir des millions d'euros dans les SCPI, à partir du moment où vous avez les capitaux.
Si votre stratégie d'investissement c'est de vous construire un énorme patrimoine immobilier via les parts de SCPI, alors oui, un montant significatif est nécessaire.
En revanche, le nombre maximum conseillé est de 5 à 6 SCPI afin de ne pas diluer votre capital dans un nombre de parts trop élevés.
Si vous avez identifié des SCPI, c'est qu'elles sont performantes, en acheter un nombre trop important vous empêcherait de faire fructifier votre capital de façon intelligente.
Quels sont les frais sur une SCPI ?
Comme pour la plupart des placements chez un intermédiaire de confiance, les SCPI sont soumises à plusieurs frais : les frais d'entrées, de gestion et de sortie.
Frais d'entrées/souscription
L'acquisition de parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) s'accompagne donc de frais prélevés par la société de gestion en question, qui se situent entre 5% et 12% du montant investi, conformément aux normes de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Faites attention : ces frais peuvent parfois ne pas être explicitement mentionnés, étant intégrés dans l'écart entre le prix d'achat et le prix de revente de la part. Pour autant, ils grignoteront quand même votre rendement.
Connus également sous les appellations de prime d'émission ou frais de collecte, ils sont censés couvrir les coûts de recherche et d'investissement de la société de gestion.
Frais de gestion
Les frais de gestion, quant à eux, compensent la société pour l'administration des propriétés louées, incluant l'entretien, la collecte des loyers, et la gestion tant de la trésorerie que des aspects administratifs.
Ce sont des frais que vous allez rencontrer tout au long de votre propriété de la SCPI.
Ces frais, prélevés sur les loyers, rendent les revenus locatifs nets pour les investisseurs, avec des taux fluctuant généralement entre 8% et 10%.
Comme pour les frais de souscription, vous ne pouvez pas forcément vous rendre compte de ces frais de gestion, puisqu'ils sont directement déduits de vos revenus via loyers perçus.
Frais de sortie
Enfin, dans le cas des SCPI à capital fixe, des frais de sortie peuvent être appliqués.
Comment ça marche ?
Ils concernent la revente de parts sur le marché secondaire avant la dissolution de la SCPI et sont destinés à couvrir les coûts de transaction. Ces frais ne sont donc appliqués que si vous revendez la SCPI avant sa revente (dissolution) par la société de gestion, soyez vigilants.
En plus, pour la revente de parts de SCPI à capital fixe, un prélèvement de 5% du prix de vente est exigé au titre des droits d'enregistrement pour le Trésor Public.
Comment investir en SCPI ?
Pour investir en SCPI et acheter des parts, plusieurs possibilités sont envisageables : vous allez pouvoir les acheter au comptant, à crédit, en démembrement ou via une assurance vie.
SCPI au comptant
Première façon d'investir dans les SCPI, les acheter au comptant c'est tout simplement les acheter cash c'est-à-dire sans aucun autre outil que votre épargne et votre capital disponible.
L'avantage majeur c'est que vous n'êtes pas obligé de contracter un crédit (donc de prendre des risques supplémentaires) , vous utilisez directement vos fonds propres pour construire votre patrimoine immobilier.
SCPI à crédit
À l'opposé d'un investissement en SCPI au comptant, l'achat via crédit vous engage via un prêt, qui s'apparente finalement à un prêt immobilier. Vous êtes donc soumis à un crédit immobilier.
Si contracter un crédit ne résonne pas forcément comme une bonne nouvelle, il peut s'agir d'un avantage pour l'investisseur qui ne souhaite pas utiliser ses fonds propres ou son épargne pour acheter des parts de SCPI.
L'investissement à crédit permet également d'acheter un nombre de parts beaucoup plus important : vous profitez de l'effet de levier.
SCPI en démembrement
Le démembrement en immobilier c'est le fait de séparer les 2 attributs principaux d'un bien : l'usufruit (le fait d'habiter le bien) et la nue-propriété (le fait de le posséder sans l'habiter).
Acheter une SCPI en démembrement vous imposera de choisir entre un de ces 2 attributs.
Mais quel intérêt d'acheter des parts de SCPI en démembrement ?
Étant donné que vous ne serez propriétaire que d'une partie du bien (l'usufruit ou la nue-propriété), le prix d'achat sera sensiblement moins élevé : vous ne paierez que pour obtenir votre SCPI en nue-propriété ou votre SCPI en usufruit.
SCPI via une assurance vie
Enfin, il est possible d'obtenir et d'investir en SCPI via un contrat d'assurance vie. Le fonctionnement est assez simple :
- Une partie seulement du contrat peut-être en SCPI (pas la totalité)
- L'autre partie est obligatoirement en fonds euros
2 avantages notables sont à noter avec l'investissement en SCPI via une assurance vie : le montant minimum d'une part est plus faible (idéal pour ceux qui ne souhaitent pas trop s'exposer d'un coup) et vous bénéficiez de la fiscalité douce de l'assurance vie.
Finalement, à la question "combien investir dans une SCPI", on ne peut proposer une réponse simple : le montant dépendra entièrement de votre capacité d'investissement, de votre profil d'investisseur et de vos objectifs. En raisonnant en pourcentage et en risque associé, il sera beaucoup plus simple de construire un portefeuille résilient et d'investir de la bonne manière dans les SCPI.
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