Comment fonctionne l'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier ?
Impossible de passer à côté de ce terme si vous souhaitez investir dans l'immobilier : l'assurance emprunteur est réclamée par la quasi-totalité des établissements de crédit. Souvent relayée au second plan par les emprunteurs, elle n'en demeure pas moins un élément capital du projet immobilier. On fait le point sur le fonctionnement de l'assurance de prêt.
Dans cet article
- Qu'est-ce qu'une assurance emprunteur ?
- Quel est le coût d'une assurance de prêt de immobilier ?
- Quel est le taux moyen d'une assurance de prêt ?
- Comment résilier son assurance emprunteur ?
- Comment changer d'assurance de prêt ?
- Quels sont les frais de changement d'une assurance emprunteur ?
- Comment choisir la meilleure assurance emprunteur ?
- L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt à 2
- Bonus : exclusions et cas des personnes à risque
Qu'est-ce qu'une assurance emprunteur ?
L'assurance emprunteur est une garantie indispensable pour toute personne contractant un prêt immobilier.
À quoi ça sert ?
Elle à un double effet protecteur en permettant de protéger à la fois l'emprunteur et l'établissement financier en cas d'incidents de la vie (décès, invalidité permanente totale ou partielle, perte d'emploi...) qui rendrait impossible le remboursement du crédit.
Concrètement, si l'emprunteur ne peut plus assurer ses mensualités à cause de l'un de ces événements, l'assurance se substitue à lui pour rembourser tout ou partie du crédit auprès de l'établissement de prêt.
Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance emprunteur est en réalité systématiquement exigée par les banques pour accorder un prêt immobilier...
Elle leur permet de limiter les risques de non-remboursement tout en offrant une certaine sécurité à l'emprunteur et à sa famille.
Exemple : en cas de décès de l'emprunteur, l'assurance va prendre en charge le reste du capital dû, évitant ainsi aux héritiers (ou aux personnes se substituant à l'emprunteur) de devoir faire face aux dettes contractées.
Quel est le prix d'une assurance de prêt immobilier ?
Le coût de l'assurance de prêt va dépendre de plusieurs facteurs, dont les principaux sont :
- Profil de l'emprunteur
- Âge
- État de santé
- Montant emprunté
- Durée du prêt
Dans le cadre d'un prêt immobilier, l'assurance emprunteur est proposée sous deux formes de tarification :
- Le tarif fixe (appelé « taux en pourcentage du capital initial »).
- Le tarif dégressif (appelé « taux en pourcentage du capital restant dû »).
Le tarif fixe reste constant pendant toute la durée du prêt, tandis que le tarif dégressif diminue logiquement à mesure que le capital restant dû se réduit.
Quand paie-t-on l'assurance de prêt ?
Le coût de l'assurance de prêt est intégré dans les mensualités du crédit : c'est indolore. Vous avez la possibilité de le négocier lors de la souscription.
Par ailleurs, si les conditions d'assurance proposées par l'établissement prêteur ne vous plaisent pas, il est tout à fait possible de faire appel à une assurance externe (on parle de« délégation d'assurance »).
La délégation d'assurance est de plus en plus fréquente car elle permet, dans de nombreux cas, de bénéficier de tarifs plus compétitifs que ceux proposés par la banque prêteuse.
C'est un exercice que l'on vous recommande vivement : les économies réalisées en faisant jouer la concurrence entre les différentes assurances emprunteurs peuvent vous permettre de faire de véritables économies !
Quel est le taux moyen d'une assurance de prêt ?
Le taux moyen d'une assurance de prêt immobilier varie en fonction d'un large nombre d'éléments et de facteurs comme l'âge de l'emprunteur, sa situation professionnelle, son état de santé... Et bien évidemment les types de garanties choisies (garantie décès uniquement, garanties additionnelles...).
Difficile de donner un taux précis puisque ce dernier varie également en fonction de la banque qui vous octroie le prêt, mais en règle générale, pour un emprunteur jeune et en bonne santé, le taux moyen se situe entre 0,10 % et 0,30 % du capital emprunté.
Si vous faites partie des profils plus à risque, comme des emprunteurs âgés ou présentant des problèmes de santé, ce taux peut grimper jusqu'à 0,50 % et plus.
Les banques proposent souvent des taux standards : elles appliquent des sortes de grilles, basées sur les données qu'elles possèdent leur permettant de gagner du temps dans l'établissement du taux.
Encore une fois, si le taux et les garanties proposées ne vous conviennent pas, vous n'êtes pas coincés et vous restez libres de trouver des offres plus compétitives auprès d'un autre assureur en exerçant la délégation d'assurance.
Comment résilier son assurance emprunteur ?
La résiliation d'assurance emprunteur est désormais possible depuis quelques années, suite à l'évolution de la loi pour faciliter ce processus.
Grâce à la loi Hamon promulguée en 2014, les emprunteurs peuvent changer d'assurance pendant les douze premiers mois suivant la signature de leur offre de prêt, sans frais ni pénalités. S'ajoute à cette loi, la loi Bourquin de 2018 qui permet de résilier et de changer d'assurance à chaque date anniversaire du contrat, à condition de respecter un préavis de deux mois.
C'est donc légalement possible !
Et en pratique, comment ça fonctionne ?
Pour résilier votre assurance emprunteur, vous devez envoyer une demande de résiliation à votre assureur actuel (généralement par courrier recommandé avec accusé de réception).
Votre demande doit être accompagnée obligatoirement de l'offre d'un nouveau contrat d'assurance qui présente des garanties équivalentes à celles de l'assurance initiale.
En effet, la banque que vous quittez est dans l'obligation de valider le nouveau contrat pour s'assurer que le niveau de garantie est suffisant : si les garanties sont équivalentes, la banque ne peut pas refuser la substitution de l'assurance.
Comment changer d'assurance de prêt ?
Changer d'assurance de prêt immobilier en 2024 est une démarche devenue très accessible suite aux réformes législatives successives dont nous avons parlé dans le paragraphe précédent.
En plus de la possibilité de résiliation offerte par la loi Hamon et la loi Bourquin, les emprunteurs peuvent désormais opter pour la fameuse délégation d'assurance, que nous avons abordée plus tôt dans l'article, dès la souscription de leur prêt.
Petit rappel : la délégation d'assurance signifie que vous n'êtes pas obligés de souscrire à l'assurance de prêt proposée par votre banque, et que vous êtes en mesure de comparer les offres pour choisir celle qui vous convient le mieux.
Le changement d'assurance, via la délégation ou non, implique de suivre quelques étapes :
- L'emprunteur doit trouver un nouveau contrat d'assurance qui offre des garanties au moins équivalentes à celles de l'assurance actuelle.
- Une fois le contrat choisi, l'emprunteur doit adresser une demande de substitution à sa banque, en y joignant les conditions du nouveau contrat.
- La banque dispose de 10 jours ouvrés pour examiner la demande et donner sa réponse.
- Tant que les garanties sont équivalentes, la banque est dans l'obligation d'accepter le changement.
Prenons un exemple concret pour que ce soit plus parlant.
Supposons que vous ayez souscrit un prêt immobilier en janvier 2024 et que vous souhaitez changer d'assurance emprunteur.
En utilisant la loi Bourquin, vous allez pouvoir initier le processus de changement à la date anniversaire de votre contrat.
Vous devrez donc envoyer votre demande de résiliation avec le nouveau contrat au plus tard en novembre 2024, soit deux mois avant la date anniversaire de janvier 2025.
La banque disposera de 10 jours ouvrés pour examiner la demande et valider la nouvelle assurance, à condition que les garanties soient équivalentes.
Quels sont les frais de changement d'une assurance emprunteur ?
Changer d'assurance emprunteur risque d'engendrer des frais, mais ces derniers seront souvent bien inférieurs aux économies potentielles que vous allez réaliser sur le coût total du prêt !
Alors, de quels frais parle-t-on ?
La plupart du temps, la majorité des frais liés au changement d'assurance sont principalement administratifs. Certaines banques vont vous facturer des frais de dossier pour la modification du contrat de prêt, variant d'une banque à l'autre et compris entre 50 et 200 euros.
Même s'ils sont modestes, vérifiez aussi si des frais d'avenant au contrat de prêt peuvent être applicables.
Pour rappel, l'avenant est le document modifiant les conditions initiales du prêt suite au changement d'assurance.
Comment choisir la meilleure assurance emprunteur ?
Pour être sûr de choisir la meilleure assurance emprunteur, vous devez analyser plusieurs critères.
Le premier est bien sûr le coût de l'assurance : amusez-vous à effectuer des simulations sur les différents sites internets de banques et des établissements de crédits pour vérifier quelle est la fourchette moyenne.
Plus dur à repérer dans le cadre d'une simulation, vous devez aussi prêter attention aux garanties proposées et aux exclusions de garantie.
Un exemple simple à ce propos : certaines assurances vont exclure d'office des risques particuliers comme des maladies préexistantes ou des pratiques sportives à risque.
Prenez ensuite soin de vérifier le délai de carence, c'est-à-dire la période pendant laquelle l'assurance ne prend pas en charge les risques couverts, ainsi que la franchise (le délai à partir duquel l'indemnisation commence).
Deux autres éléments moins capitaux mais qui ont tout de même leur place à prendre dans votre réflexion : la rapidité de remboursement et la qualité du service client. On ne vous le souhaite pas mais dans le cas où vous seriez contraint de faire jouer les garanties de votre assurance emprunteur, il vaut mieux que le remboursement des sommes soit activé rapidement et que vous ayez la possibilité d'échanger avec un interlocuteur attentif.
L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt à deux
C'est une situation à laquelle peu de personnes pensent alors qu'elle constitue la majorité des investissements immobiliers : il s'agit de l'achat à deux !
Lorsqu'un prêt immobilier est souscrit à deux, la plupart des cas par un couple, l'assurance emprunteur doit couvrir les deux co-emprunteurs.
Dans ce cas précis, il est possible de répartir la couverture entre les deux personnes : chaque co-emprunteur va être couvert à hauteur de 50 % du capital emprunté, si l'un des deux venait à décéder ou d'être en situation d'invalidité ou même d'incapacité à effectuer son travail (et donc à assumer son crédit), l'assurance prendrait donc en charge 50 % du montant restant dû.
Dans la majorité des cas, la répartition de la couverture peut être ajustée en fonction des revenus et de la situation de chaque emprunteur.
Pour une sécurité optimale, il est conseillé, et c'est ce que beaucoup de couple d'investisseurs font, de choisir une couverture à 100 % pour chacun, permettant à l'assurance de prendre en charge l'intégralité du prêt en cas de problème pour l'un ou l'autre des co-emprunteurs.
Bonus : le cas des exclusions et des personnes à risque
Gardez bien en tête que les contrats d'assurance emprunteur, comme tous les contrats d'assurance d'ailleurs, comportent souvent des exclusions de garantie, c'est-à-dire des situations dans lesquelles l'assureur ne prendra pas en charge le remboursement du prêt.
On en a parlé précédemment dans l'article : ces exclusions peuvent concerner des maladies préexistantes non-déclarées, la pratique de sports extrêmes et même des professions considérées comme dangereuses.
Si vous êtes un emprunteur dans cette situation et présentant des risques particuliers comme ceux évoqués, pas de panique, il existe des solutions.
Vous avez la possibilité de vous tourner vers des assureurs proposant des contrats spécifiques ou adaptés à votre profil, avec au passage des surprimes éventuelles pour couvrir les risques supplémentaires.
Ce sera donc forcément plus cher, mais vous serez assurés et en mesure d'emprunter le capital voulu pour votre investissement auprès de la banque.
L'assurance emprunteur est un élément clé dans la réussite de votre prêt immobilier ! En suivant tous nos conseils, vous optimisez vos chances de réduire le plus possible son coût, tout en conservant une couverture optimale.
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