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Acheter des SCPI en 2025 : le guide complet

acheter des parts de scpi

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent d’attirer les investisseurs en quête de rendement et de diversification patrimoniale. C'est totalement normal : en 2025, plusieurs facteurs continuent de rendre ce type d'investissement intéressant. On vous explique dans cet article tout ce qu'il faut savoir pour procéder à l'achat de parts de SCPI.

Dans cet article :

Faut-il acheter des SCPI cette année ?

Avant de vous aiguiller sur les différentes manières d'obtenir et d'investir dans les SCPI, penchons-nous sur la raison qui nous pousse toujours à investir dans cette classe d'actifs en 2025.

Un rendement toujours compétitif

La première chose à savoir c'est que les SCPI offrent un rendement net attractif, souvent supérieur aux autres placements sécurisés populaires, notamment comme le livret A et les fonds en euros des assurances-vie.

À titre d'exemple, sur l'année 2024, le rendement moyen des SCPI s’établissait autour de 4,5 % à 6 %, selon les catégories et la stratégie de gestion.

Avec un marché immobilier en phase de stabilisation, ces performances devraient se maintenir, voire s’améliorer pour certaines SCPI opportunistes.

Une alternative à l’immobilier locatif classique

Tous les français se ruent sur les biens immobiliers classiques, en physique, alors ce type d'investissement implique des un bon nombre de contraintes : gestion des locataires, risques d’impayés, entretien du bien... Sans mentionner l'aggravation continue de la taxation des revenus fonciers !

À l'opposé : les SCPI permettent d’accéder plus facilement à de l’immobilier sans ces inconvénients, tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques grâce à un portefeuille diversifié de biens (bureaux, commerces, entrepôts, résidences gérées, santé…).

Alors oui , 2025 marque une reprise économique sur le marché de l'immobilier, mais celle-ci reste toujours fragile, avec des incertitudes liées aux cycles et aux tensions géopolitiques.

C'est là ou est la force de la SCPI : elle vous permet d'éviter une surexposition à un seul type de bien et de diversifier votre patrimoine en accédant à des classes d’actifs variées, en France et à l’international, le tout avec une gestion assurée par des professionnels.

Vous pouvez découvrir tous les risques et les avantages des SCPI en lisant notre article dédié.

Des opportunités d’achat avec des taux d’intérêt en baisse

Après une période de forte hausse des taux en 2022-2023, la tendance est désormais à la stabilisation, voire à une légère baisse des taux d’emprunt.

Cette configuration favorise le financement des SCPI à crédit, c'est-à-dire l'utilisation de l'emprunt bancaire vous permettant d’amplifier votre rendement grâce à l’effet de levier.

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De plus en plus de banques acceptent de financer l’achat de parts SCPI avec des conditions avantageuses, notamment pour les investisseurs patrimoniaux.

Une fiscalité optimisable

Dernier point et pas des moindres : l’investissement en SCPI peut être optimisé fiscalement selon le mode d’acquisition choisi :

  • Avec une SCPI en démembrement, vous pouvez acquérir la nue-propriété et bénéficier d’une fiscalité allégée.
  • Avec un achat via une SCI à l’IS, vous pouvez optimiser l’imposition des revenus fonciers.
  • Avec les SCPI européennes, vous allez générer des revenus peu ou pas soumis aux prélèvements sociaux en France.

Où acheter des parts de SCPI ?

Acheter des parts SCPI n'est pas compliqué, mais la bonne réussite de l'investissement passe en grande partie par la sélection de l'intermédiaire qui va procéder à l'achat.

Voici les principales solutions pour acheter des parts de SCPI en 2025.

1. Acheter des SCPI auprès des sociétés de gestion

Pour rappel, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Il est donc possible d’acheter directement des parts auprès de ces sociétés, qui proposent leurs produits en souscription directe.

✅ Avantages :

  • Accès aux SCPI sans intermédiaire
  • Transparence sur les frais et les performances
  • Possibilité d’obtenir des informations précises sur la gestion des fonds

❌ Inconvénients :

  • Choix limité aux SCPI gérées par une seule société
  • Pas de comparaison avec d’autres SCPI disponibles sur le marché
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Notre avis : c'est le choix à privilégier pour aller vite et obtenir les frais les plus faibles sur la SCPI retenue, mais uniquement celle-ci, puisqu'aucune comparaison n'est possible. Effectuez une comparaison en amont.

2. Passer par une plateforme en ligne spécialisée

Par le biais d'internet, vous trouverez de nombreuses plateformes qui proposent un large choix de SCPI avec à la clé la possibilité de comparer les performances, les frais et les stratégies (entre autres).

✅ Avantages :

  • Comparaison facile des différentes SCPI du marché
  • Accès à des analyses et des conseils personnalisés
  • Possibilité d’acheter en ligne avec un parcours simplifié

❌ Inconvénients :

  • Certaines plateformes peuvent privilégier certaines SCPI en fonction de leurs partenariats
  • Nécessité de bien analyser les conditions et les frais de souscription

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Notre avis : c'est la solution à privilégier pour dénicher la meilleure SCPI du moment puisque la proposition de valeur de la plateforme est de comparer en toute transparence. Attention aux partenariats et aux mises en avant intéressées.

3. Acheter des SCPI via une banque ou une assurance-vie

Méthode plus classique, vous pouvez solliciter votre banque ou votre assureur, ils proposent des SCPI au sein de leurs produits d’investissement et il est possible de les acheter en direct ou via un contrat d’assurance-vie multisupport.

✅ Avantages :

  • Possibilité d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, avec des avantages fiscaux et une transmission simplifiée
  • Facilité d’accès pour les clients ayant déjà un compte dans l’établissement
  • Gestion simplifiée via l’espace client de la banque ou de l’assurance

❌ Inconvénients :

  • Sélection restreinte aux SCPI référencées par la banque ou l’assureur
  • Frais souvent plus élevés que via une souscription en direct
  • Rendement potentiellement inférieur dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie en raison des frais de gestion
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Notre avis : à moins d'être un très bon client de l'établissement et de bénéficier d'un bon accompagnement avec un avantage fiscal à la clé et des frais réduits, cette méthode sera toujours plus coûteuse.

4. Passer par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP)

Dernière méthode pour faire un achat de SCPI, passer par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Ce dernier vous proposera des SCPI adaptées à votre profil et à votre stratégie patrimoniale.

✅ Avantages :

  • Accès à une sélection large et objective de SCPI
  • Conseil personnalisé en fonction des objectifs de l’investisseur
  • Accompagnement pour optimiser la fiscalité et le mode d’acquisition (crédit, démembrement, SCI, etc.)

❌ Inconvénients :

  • Honoraires éventuels du CGP, même si souvent compensés par une meilleure optimisation fiscale
  • Nécessité de s’assurer du sérieux et de l’indépendance du conseiller
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Notre avis : si vous avez une bonne relation avec votre CGP et que vous avez des moyens conséquents, c'est probablement la meilleure façon d'investir et d'obtenir des SCPI adaptées à votre stratégie d'investissement.

Comment financer son achat de SCPI ?

Investir en SCPI peut se faire de différentes manières en fonction de son profil, de sa capacité de financement et de ses objectifs patrimoniaux. On vous présente les différentes stratégies pour financer l'achat de parts de SCPI en 2025.

1. Acheter des SCPI au comptant

L'achat au comptant consiste à financer son investissement avec son épargne personnelle, sans recours à un emprunt. C'est un achat "cash" avec le capital dont vous disposez.

✅ Les avantages de l'achat au comptant :

  • Aucun coût lié au crédit (intérêts, assurance emprunteur)
  • Revenus perçus immédiatement sans remboursement à effectuer
  • Simplicité et rapidité d’acquisition
  • Pas besoin de convaincre un intermédiaire financier (banque)

❌ Les inconvénients :

  • Immobilisation du capital, réduisant la liquidité de votre portefeuille
  • Pas d’effet de levier pour augmenter son rendement
  • Imposition immédiate des revenus fonciers, sans déduction possible

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Pour qui est l'achat au comptant ?

Les investisseurs souhaitant générer un revenu passif immédiat, et/ou les personnes ayant une capacité d’épargne suffisante

2. Financer l’achat de SCPI à crédit

Acheter des parts de SCPI à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier, en finançant l’investissement grâce à un emprunt. C'est une des méthodes d'investissement les plus classiques et répandues.

✅ Les avantages d'un achat à crédit :

  • Effet de levier du crédit : possibilité d’investir une somme plus importante
  • Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers, réduisant l’imposition
  • Constitution progressive d’un patrimoine avec un effort d’épargne limité

❌ Inconvénients :

  • Nécessité d’obtenir un financement, de convaincre une banque et de soigner votre profil d'emprunteur
  • Risque de baisse du rendement des SCPI ou d’augmentation des taux d’intérêt
  • Engagement à long terme avec remboursement mensuel

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Pour qui est l'achat à crédit ?

Les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité et les profils souhaitant maximiser leur capacité d’investissement avec un effort limité.

Bon à savoir : Les banques exigent souvent un apport et privilégient certaines SCPI. Il est conseillé de comparer les offres de financement.

3. Acheter des SCPI en démembrement

Technique moins connue que les deux précédentes, le démembrement consiste à séparer la pleine propriété des parts en nue-propriété et usufruit, généralement sur une durée déterminée (5 à 20 ans).

✅ Les avantages de l'achat en démembrement

  • Pour l’usufruitier : perçoit l’intégralité des revenus durant la période définie
  • Pour le nu-propriétaire : achète à un prix réduit (de 60 % à 80 % de la valeur), sans impôt ni prélèvements sociaux sur les revenus durant la période de démembrement
  • À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires

On vous explique dans cet article tous les avantages de la SCPI en démembrement.

❌ Les inconvénients :

  • L’usufruit est temporaire et ne permet pas de conserver les parts après la période définie
  • Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu avant la fin du démembrement

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Pour qui est l'achat de SCPI en démembrement ?

Pour les investisseurs fortement imposés souhaitant éviter une fiscalité trop lourde à court terme.
Pour les personnes cherchant à préparer leur retraite avec une reconstitution progressive du capital.

4. Acheter des SCPI via une société (SAS, SARL, SCI, holding)

Une société peut elle acheter des SCPI ? Bien sûr ! Les SCPI ne sont pas réservées qu'aux particuliers ! Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI via une société, notamment une SAS, une SARL ou même une SCI à l’IS.

✅ Les avantages d'un achat de parts SCPI via une société :

  • Possibilité d’optimiser la fiscalité avec une imposition sur les bénéfices (IS) plutôt qu’à titre personnel (IR)
  • Déduction des charges et intérêts d’emprunt dans le cadre de la société
  • Transmission simplifiée du patrimoine via une société familiale

❌ Inconvénients :

  • Gestion administrative plus lourde (comptabilité, obligations légales)
  • Récupération des revenus plus complexe en cas de revente des parts

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Pour qui est l'achat de parts via une société ?

Pour les entrepreneurs et investisseurs cherchant une structure flexible, pour les personnes souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine.

Bon à savoir : Acheter des SCPI avec une SCI à l’IR ne présente pas d’avantage fiscal particulier, contrairement à une SCI à l’IS, qui permet une taxation plus faible mais avec des contraintes sur la récupération des revenus.

En résumé : quelle solution choisir pour financer ses SCPI ?

En fonction de votre profil d'investisseur, retenez simplement ceci :

  1. Vous cherchez des revenus immédiats ? → Achat au comptant
  2. Vous voulez maximiser votre investissement ? → Achat à crédit
  3. Vous souhaitez réduire votre fiscalité à court terme ? → Démembrement
  4. Vous voulez optimiser la fiscalité sur le long terme ? → SCI à l’IS ou achat via une société

Comment acheter des SCPI ?

Deux approches s'offrent aux investisseurs souhaitant acheter des SCPI : l’investissement en une seule fois (au comptant ou à crédit) et l’investissement en versements programmés (achats de parts progressifs chaque mois).

Sachez d'ores et déjà qu'il n'y a pas de bonne réponse : chaque méthode présente des avantages et des inconvénients selon le profil de l’investisseur.

Tableau comparatif : investissement SCPI en DCA VS. en une seule fois

Comparatif Investissement SCPI
Critères Versements programmés (tous les mois) Investissement en une seule fois
Accessibilité ✅ Permet d’investir sans avoir une épargne importante dès le départ ❌ Nécessite un capital initial ou un emprunt
Effet de levier ❌ Pas d’effet de levier, car achat progressif sans crédit ✅ Possibilité d’acheter à crédit et d’optimiser son rendement
Flexibilité ✅ Possibilité d’ajuster les montants mensuels selon son budget ❌ Investissement fixe, plus difficile à modifier après achat
Rendement à court terme ❌ Revenus perçus progressivement, donc rendement initial plus faible ✅ Revenus perçus immédiatement sur l’ensemble du capital investi
Lissage du risque ✅ Réduction de l’impact des variations de prix des parts (effet "dollar cost averaging") ❌ Sensibilité au prix d’achat au moment de l’investissement
Frais de souscription ✅ Répartis dans le temps, réduisant l’impact immédiat ❌ Payés en une seule fois, ce qui peut impacter la rentabilité à court terme
Objectif patrimonial Idéal pour une construction progressive d’un capital immobilier Adapté à ceux qui cherchent un rendement immédiat et un effet de levier financier

Quelle méthode choisir pour acheter des SCPI ?

➡️ L’investissement en versements programmés convient aux investisseurs souhaitant commencer avec une petite épargne et investir progressivement sans contrainte.
Acheter des parts de SCPI tous les mois permet de lisser le risque et de s’adapter à l’évolution de sa situation financière.

➡️ L’investissement en une seule fois est plus adapté aux personnes cherchant des revenus immédiats, un effet de levier avec un crédit, ou souhaitant optimiser leur rendement sur le long terme.

💡
En résumé : les versements programmés offrent une approche plus prudente et progressive que l’investissement en une seule fois qui permet de maximiser son rendement dès le départ.

Investir dans les SCPI reste une excellente solution pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs cette année. Le choix du mode d’achat et de financement dépend des objectifs de chaque investisseur : achat au comptant pour une rentabilité immédiate, financement à crédit pour profiter de l'effet de levier, démembrement pour optimiser la fiscalité, ou investissement progressif pour limiter le risque... En 2025, profitez des taux d’intérêt plus favorables et d'une offre diversifiée pour passer à l'achat de SCPI.

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Jordan Houi

Jordan Houi

Passionné par les sujets liés à l'épargne & l'investissement. Titulaire de la certification AMF. Je vous partage des solutions simples (et moins simples) pour gérer et faire fructifier votre capital.
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