Comment faire de l'achat revente immobilier ?
L'achat revente en immobilier est une pratique courante en France, exercée par les marchands de bien, mais pas que ! Voyons en détails dans quelle mesure cette opération est intéressante et comment vous pouvez la mettre en place.
Dans cet article :
- Qu'est-ce que l'achat revente en immobilier ?
- Fiscalité de l'achat revente
- L'achat revente sans être marchand de bien : quel statut ?
- L'achat rénovation revente : le bon compromis ?
Qu'est-ce que l'achat revente en immobilier ?
L'achat revente consiste à obtenir un bien immobilier et à le revendre le plus rapidement possible en réalisant une plus-value au passage.
L'objectif de l'acquéreur n'est jamais de vivre dans le bien ou de le louer, mais de le remettre directement en vente, sur le marché immobilier.
Durant ses recherches, l'acheteur analyse tous les éléments qui peuvent valoriser le bien en adoptant la vision du prochain acheteur. Cette nuance est importante : l'acheteur ne se positionne pas en tant que loueur et ignore les caractéristiques qui seraient pourtant intéressantes pour un locataire.
L'importance de l'emplacement
Comme toujours en immobilier, l'emplacement est la clé : c'est valable pour la location mais aussi pour l'achat revente.
En fonction de la localité retenue, le coût d'acquisition, le nombre de vendeurs, le nombre d'acheteurs potentiels, le coût des travaux et les artisans à disposition ne seront pas les mêmes (et pas en même nombre).
Si vous n'êtes pas un expert en immobilier, on vous recommande de solliciter l'avis de professionnels, notamment dans les zones compliquées comme à Paris.
Si Paris vous intéresse pour votre projet immobilier, contactez une agence immobilière de prestige à Paris.
Fiscalité de l'achat revente
Au niveau de la fiscalité, vous allez devoir distinguer deux types de taxes : la plus-value et la TVA.
Taxe sur la plus value
Concernant la plus-value, si vous mettez en vente votre résidence principale en tant que particulier vous serez tout simplement exonéré de toute taxation.
Hors résidence principale, la taxation de la plus value réalisée suite à une vente et après les abattements pour durée de détention est de 19%, à laquelle il faudra ajouter les 17,2% de taxes correspondants aux prélèvements sociaux.
Pour les professionnels, c'est-à-dire les personnes opérant via une société, la situation est un peu différente : la fiscalité va dépendre du cadre légal de votre entreprise.
Dans le cas où votre activité relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et implique l'achat et la revente au sein d'une entreprise imposée selon le régime de l'impôt sur le revenu, un prélèvement de 17.2 % sur les plus-values est requis au titre des prélèvements sociaux.
En revanche, si votre activité est menée au sein d'une entreprise soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), le taux de l'IS sera appliqué sur le bénéfice net de l'entreprise à la fin de l'exercice fiscal.
TVA
Pour les particuliers c'est assez simple, il n'y a jamais d'application de TVA sur l'achat revente en immobilier, qu'il s'agisse de bâtiments anciens ou de bâtiments neufs, qu'il y ait des travaux ou pas de travaux.
Pour les professionnels, comme les marchands de biens par exemple, il n'y a pas de TVA sur l'achat revente dans l'ancien, en revanche pour le neuf, c'est-à-dire une ancienneté inférieure à 5 ans, la TVA applicable sur la vente sera de 20%.
Faire de l'achat revente sans être marchand de biens
Quel statut juridique pour faire de l'achat revente ?
Pour faire de l'achat revente dans l'immobilier vous avez la possibilité de choisir un statut précis, en créant ou non une entreprise. Vous pouvez sélectionner :
- Micro-entreprise
- Société commerciale
Dans le cadre de la micro-entreprise, c'est un statut très rapide à créer qui vous coûtera un prix intéressant : zéro euro. Toutes les démarches se font en ligne, c'est assez simple.
De plus, vous ne pourrez déduire aucune charge étant donné que vous n'avez pas le statut juridique de société commerciale, ce qui est assez pénalisant dans le cadre d'une activité d'achat revente immobilier ou les montants qui circulent sont assez importants et ou il peut être avantageux de déduire des frais.
Du coup, la deuxième option (qui est la meilleure) c'est de créer une société commerciale :
- EURL ou SASU, pour faire une société individuelle
- SARL ou SAS, si vous souhaitez vous associer
Le choix de s'associer ou non est propre à votre volonté, il n'y a pas de bons ou de mauvais choix pour ce critère. Qu'importe le type de société retenue, ce sera dans tous les cas plus intéressant que la micro entreprise car vous allez pouvoir :
- Facturer de la TVA
- Déduire des charges
- Avoir un CA illimité
- Choisir votre imposition (à l'IR ou à l'IS)
Pour toutes ces raisons, optez pour la création d'une société commerciale si vous souhaitez réellement vous lancer une activité d'achat revente immobilier sur le long terme.
Achat revente immobilier en tant que particulier
Et oui, il est aussi possible d'effectuer de l'achat revente en tant que particulier, sans avoir besoin de créer quelconque statut.
Ce choix n'a d'intérêt que si 2 conditions sont réunies :
- Vous effectuez cet achat revente avec votre résidence principale
- Vous effectuez ce type d'opération de façon très ponctuelle
La première raison c'est tout simplement parce que sur votre résidence principale vous serez exonérés d'impôts à la revente ! C'est donc très intéressant. Si vous le faites sur des biens loués, l'opération peut être profitable si les plus-values sont importantes, mais l'imposition derrière sera beaucoup plus lourde.
La deuxième raison est toute aussi importante : si vous effectuez des opérations d'achat revente en tant que particulier de façon régulière, vous risquez d'être requalifié en tant que marchand de biens !
Et dans ce cas-là, si l'administration fiscale vous attrape, vous allez devoir rattraper tous les impôts auxquels vous avez échappé jusqu'à alors ! Autant dire que sur des opérations immobilières avec de gros montants, l'addition peut être salée...
Veillez donc à ne pas effectuer un nombre excessif d'opérations, ce doit être quelque chose que vous effectuez réellement sur votre résidence principale, lorsque vous décidez de changer de logement.
L'achat rénovation revente : la solution ?
Dernier point important sur lequel nous allons nous arrêter et qui constitue probablement une idée intéressante : l'achat rénovation revente.
En quoi ça consiste ?
Comme son nom l'indique, il s'agit d'acquérir un bien, mais au lieu de le remettre en vente directement sur le marché, d'effectuer des travaux dans le logement en vue de l'améliorer pour lui faire gagner encore plus en valeur.
Une fois les travaux de rénovation effectués et lors de la mise en vente, votre bien aura gagné bien plus en valeur que si vous l'aviez remis directement sur le marché sans rien effectuer.
Acheter rénover et revendre : une vraie plus-value ?
Beaucoup d'investisseurs doutent parfois quant à l'idée de se lancer dans des travaux dans un bien qu'ils viennent d'acheter. Pourtant les avantages sont nombreux :
- Prix d'achat du bien inférieur, étant donné que vous avez des travaux à effectuer
- Prix de vente largement supérieur, si les travaux sont bien fait et que vous avez réussi à valoriser le bien
- Temps de vente raccourci, un bien rénové de façon partielle ou totale attire forcément plus les acheteurs qui pensent à long terme lorsqu'ils décident d'acheter un nouveau bien immobilier.
Ce n'est bien évidemment pas une étape indispensable si vous vous lancez dans l'achat revente, parfois, les travaux apporteront une plus-value relative voire négligeable comparé aux coûts des travaux.
En fait, l'achat rénovation revente doit être une stratégie à penser en amont avec une planification et un calcul précis quant aux coûts que cela va engendrer. Ne pensez pas que parce que vous avez effectué des travaux de rénovation, alors automatiquement, votre bien va gagner x milliers d'euros en valeur, non, il faut que la plus-value véhiculée par cette rénovation soit constatable et trouve son marché.
Une rénovation adaptée à une cible
L'objectif de l'achat rénovation revente c'est de faire gagner le bien en valeur, oui. Mais comment être certain que cette valeur soit perçue par le maximum de gens et pas uniquement par vous ?
Pour arriver à cet objectif, il suffit tout simplement de penser les travaux et donc la rénovation pour votre futur acheteur : vous devez vous mettre à sa place, comprendre quel type de cible il est et proposer quelque chose qui a de la valeur à ses yeux, perçu comme un véritable investissement.
Exemple très simple : je fais de la rénovation sur un bien acheté dans une ville dortoir, ou la plupart des habitants sont de passage de façon ponctuelle, je ne vais pas m'embêter à réaliser de superbes finitions ou une pièce cosy ou passer du temps le week-end.
À l'inverse, je vais m'assurer que la chambre qui sera le lieu principal et privilégié par mon hôte sera entièrement fonctionnelle et plus agréable que la moyenne, afin d'être certain que ce dernier passe un bon moment durant son séjour.
Trouver et connaître les bons artisans
L'étape la plus importante et ô combien cruciale si vous décidez de vous lancer dans l'achat rénovation revente.
Même si vous vous sentez une âme de bricoleur, un véritable touche à tout qui n'a pas peur de se relever les manches, on préfère vous le dire : vous ne pourrez pas tout faire seul en plus d'avoir à gérer vos activités d'achat revente.
Il arrivera un moment ou vous serez contraint d'avoir à déléguer, soit parce que vous n'aurez pas l'expertise, soit parce que vous n'aurez pas le temps. Parfois, même si vous avez le temps et l'expertise, vous constaterez qu'il est plus intéressant de déléguer car vous pourrez valoriser votre temps (et mieux l'exploiter) ailleurs : par exemple dans la recherche et la négociation d'un prochain investissement immobilier.
Autre point essentiel : une fois vos artisans favoris repérés, construisez une relation de confiance avec eux, vous voulez continuer à travailler avec ceux qui sont efficaces et productifs. Peut-être arriverez-vous même à négocier des prix intéressants à force de collaboration !
À l'inverse, ne faites pas confiance trop vite, au début, vous avez tout intérêt à être sur place pour vérifier l'avancée de travaux, faire remarquer votre présence par les artisans afin qu'ils constatent votre sérieux et votre implication.
C'est de cette façon que vous arriverez à vous construire un réseau d'artisans performants pour vous assister dans vos opérations d'achat rénovation revente.
Faire de l'achat revente n'est pas impossible, mais c'est une activité qui nécessite de la préparation, une connaissance du cadre légal et fiscal et surtout une relation de qualité avec vos artisans si vous souhaitez vous lancer dans la rénovation. Gardez en tête ces éléments clés et vous arriverez à vous lancer dans de l'achat revente immobilier rentable.
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