Faut-il acheter du neuf ou de l'ancien ?

Quand on se lance dans un projet immobilier, une des premières questions qui surgit, c’est celle-ci : faut-il acheter du neuf ou de l’ancien ? Et ce n’est pas une décision à prendre à la légère ! Entre le charme des vieilles pierres et le confort du moderne, le choix peut vite devenir un casse-tête : fiscalité, localisation, travaux... On vous aide à démystifier cette grande question : acheter du neuf ou de l’ancien ? C’est parti !

Dans cet article :

• Différences fondamentales entre neuf et ancien
• Les avantages et inconvénients du neuf
• Les avantages et inconvénients de l'ancien
• Les critères de sélection à retenir
• Les aides et dispositifs fiscaux liés à l'achat

Différences fondamentales entre neuf et ancien

Avant de se lancer tête baissée dans un projet immobilier, il faut d'abord comprendre ce qu’on entend par un achat neuf ou ancien, parce que ces deux termes ne signifient pas seulement récent ou vieux.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf ?

Un bien neuf, c’est un logement construit récemment ou en cours de construction. L'exemple le plus connu c'est l'achat en VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement.

Concrètement, tout bien livré depuis moins de 5 ans, qui n’a jamais été habité ou loué, entre dans cette catégorie.

Pour qu'il soit qualifié de neuf vous devez bénéficier d’une construction aux normes actuelles, que ce soit pour l’isolation thermique, l’acoustique ou encore les équipements modernes.

Qu'est-ce qu'un bien immobilier ancien ?

L’ancien, c’est tout ce qui ne rentre pas dans la catégorie précédente.

On parle là des immeubles de charme, les maisons en pierres, et même des biens immobiliers des années 90 qui sont déjà considérés comme « anciens » sur le marché.

Ce sont souvent des logements avec une histoire, situés dans des quartiers établis, parfois avec des travaux à prévoir pour les remettre au goût du jour.

Différences neuf et ancien

Pour résumer simplement, voici les majeures différences entre le neuf et l'ancien :

• Le neuf offre la modernité, la tranquillité et des économies d’énergie grâce à des normes récentes.
• L’ancien, lui, séduit par son cachet, son emplacement souvent central, et parfois son prix plus abordable à l’achat.

Le logement neuf, c’est la simplicité et le confort, l’ancien, c’est le charme et le potentiel.

À vous de voir ce qui vous correspond le mieux, en fonction de vos priorités et de votre projet de vie !

Les avantages et inconvénients du neuf

Acheter un bien neuf, c'est avoir la garantie que tout fonctionne et qu’il n’y a pas de surprises. Mais bien sûr, tout cela a un prix ! Voyons de plus près ce que le neuf a à offrir, ainsi que ses petits bémols.

Les avantages d'un achat dans le neuf

Le premier avantage concerne donc le confort et la modernité.

Quand vous achetez du neuf, vous êtes sûr d’avoir des matériaux modernes et des équipements à la pointe.

Les dernières normes en matière de performance énergétique (RT 2012 ou RE 2020) garantissent une consommation d’énergie réduite, et donc des factures moins salées.

Le deuxième avantage est au niveau des frais de notaire.

C'est un point souvent négligé, mais très important : les frais de notaire pour un bien neuf sont bien plus faibles que pour un bien ancien.

En général, on parle de 2 à 3 % du prix de l’achat, contre 7 à 8 % pour l’ancien. C’est une économie non négligeable, surtout si vous êtes primo-accédant ou si vous investissez.

Enfin, acheter un bien neuf vous protège de manière assez solide.

En effet, vous bénéficiez de plusieurs garanties, comme la garantie décennale (qui couvre les malfaçons pendant 10 ans), la garantie biennale (pour les équipements) et la garantie de parfait achèvement (qui couvre la réparation des défauts signalés lors de la réception).

Les inconvénients à investir dans le neuf

Le premier inconvénient du neuf, c’est son prix. En moyenne, un bien neuf coûtera plus cher qu’un bien ancien de même taille et dans le même secteur.

C'est tout à fait logique et cela s’explique par le coût de la construction, la qualité des matériaux, et la valeur ajoutée des équipements modernes.

En conséquence, si vous avez un budget serré, il se pourrait que qu'un logement neuf soit un peu hors de portée.

Deuxième inconvénient : si vous recherchez un bien dans un centre-ville dynamique, l’immobilier neuf risque d’être difficile à trouver à un prix abordable.

La plupart des nouvelles constructions se trouvent en périphérie ou dans des zones en développement.

Ce n’est pas forcément un problème pour tout le monde, mais si vous cherchez à être proche des transports ou des services, il faudra peut-être faire un compromis sur la localisation.

Enfin, les logements neufs peuventt manquer de ce cachet comparé à ce que l’on trouve dans les bâtiments anciens...

Les matériaux modernes sont souvent très fonctionnels, mais peuvent paraître froids voire impersonnels. Si vous aimez les vieilles pierres, les parquets massifs et les hauts plafonds, un bien neuf risquerait de ne pas vous séduire autant qu'un bien ancien.

Les avantages et inconvénients de l'ancien

Acheter un bien immobilier ancien, c’est plonger dans un univers où chaque maison, chaque immeuble a une histoire à raconter. Mais, comme pour tout, ce charme a ses côtés positifs et ses petits tracas. Voyons cela de plus près.

Les avantages de l’immobilier ancien

Rien ne remplace le caractère unique d’un bien ancien ! Les poutres apparentes, les parquets d’époque, les façades en pierre…

Tous ces détails apportent une âme et une chaleur qu’il est difficile de retrouver dans le neuf. Si vous aimez les lieux avec du cachet ayant de la vie et une histoire, l’ancien est fait pour vous.

Secondement, les biens anciens se trouvent souvent dans des quartiers établis : centres-villes, zones historiques ou quartiers bien desservis par les transports.

Vous êtes forcément êtes proche des commodités, des écoles, des commerces et d’un tissu social déjà bien développé. C’est un vrai atout pour le quotidien ou pour un investissement locatif.

Enfin, en règle générale, les biens anciens ont un prix au mètre carré plus bas que le biens neufs, à surface égale. Cela s’explique par l’âge du bâtiment et, parfois, par les travaux à prévoir. Bref, pour un acheteur prêt à rénover, cela peut représenter une belle opportunité.

Les inconvénients de l’immobilier ancien

C'est la mise en garde numéro une à énoncer à tous ceux intéressés par l'ancien : il vient souvent avec son lot de surprises : plomberie fatiguée, électricité à remettre aux normes, isolation inexistante…

Ces travaux pèsent sur le budget si vous ne les avez pas bien anticipés. Une rénovation complète du bien peut représenter 10 à 30 % du prix d’achat, voire plus dans certains cas.

Deuxième inconvénient : les biens anciens sont rarement optimisés pour les normes énergétiques actuelles, avec à la clé des factures de chauffage plus élevées et parfois des amendes ou restrictions si le bien est classé en F ou G (dans le cadre de la loi Climat et Résilience).

Contrairement au neuf, les frais de notaire dans l’ancien sont plus importants, souvent autour de 7 à 8 % du prix d’achat. À ne pas négliger dans votre calcul global !

Enfin, avec l’ancien, vous n’avez pas les mêmes protections qu’avec le neuf. Pas de garantie décennale ni de garantie de parfait achèvement... Si des vices cachés apparaissent après l’achat, c'est directement des démarches longues et coûteuses pour obtenir réparation.

Les critères de sélection à retenir

Plusieurs critères entrent en jeu pour faire un choix adapté à vos besoins, vos projets et votre budget. Voici les éléments à considérer avant de choisir entre l'ancien et le neuf.

Le budget

Le budget est évidemment le premier critère à prendre en compte. L'erreur serait de penser que le budget se limite seulement au prix d’achat du bien, pas du tout ! Pensez à inclure :

• Prix d’achat : le neuf est généralement plus cher au mètre carré que l’ancien.
• Frais annexes : dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (2-3 %), tandis que dans l’ancien, ils grimpent à 7-8 %. À l’inverse, l’ancien nécessite des travaux coûteux.
• Charges courantes : les biens anciens ont des frais cachés, les charges de copropriété plus élevées sont un bon exemple, notamment si des travaux sont prévus dans l’immeuble (ravalement, toiture, etc.).

Le projet immobilier

Votre projet immobilier est aussi un critère déterminant pour le choix entre neuf et ancien. En fonction de ce que vous comptez faire du bien, le choix peut varier :

• Résidence principale : Si vous recherchez un logement "clé en main" sans travaux, le neuf peut être plus adapté. Si vous aimez personnaliser ou rénover, l’ancien sera idéal.
• Investissement locatif : Le choix dépendra de la rentabilité recherchée. L’ancien offre souvent un rendement brut plus élevé, mais le neuf bénéficie d’avantages fiscaux comme la loi Pinel.
• Résidence secondaire : Si vous privilégiez le charme et l’authenticité pour une maison de vacances, l’ancien est souvent plus séduisant.

La localisation

Le troisième critère à observer est la localisation du bien :

• Le neuf est souvent situé dans des zones en développement, parfois éloignées des centres-villes. Vous allez obtenir un cadre de vie plus calme, certes, mais moins de commodités à proximité.
• L’ancien se trouve principalement dans des quartiers centraux ou des zones historiques, proches des commerces, transports, écoles...

Votre profil d’acheteur

Vous allez aussi devoir analyser votre profil d'acheteur :

Si vous êtes un primo-accédant à la recherche simplicité et les coûts maîtrisés, alors le neuf, avec ses garanties et ses frais réduits, sera un bon choix.

Si vous êtes un bricoleur ou amateur de rénovation avec un goût pour la rénovation et la personnalisation, alors l’ancien est un terrain de jeu idéal.

Si vous êtes un investisseur, pensez au dispositif fiscal adapté à votre projet : Pinel pour le neuf, déficit foncier ou Denormandie pour l’ancien.

Les aides et dispositifs fiscaux liés à l'achat

Lorsqu’on décide d'investir dans l'immobilier, en achetant du neuf ou de l’ancien, il y a une erreur à ne pas faire : passer à côté des aides financières et des dispositifs fiscaux disponibles.

Ces avantages vont significativement influencer votre choix et optimiser votre investissement. On vous présente tous les dispositifs existants pour chaque type de bien.

Les aides et avantages fiscaux pour l’immobilier neuf

Loi Pinel

La loi Pinel (uniquement disponible pour un investissement locatif) ne fonctionne qu'avec un logement neuf, elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, en échange d’un engagement locatif avec loyer plafonné sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Les éléments clés à retenir pour du Pinel :

1. Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 €).
2. Conditions : louer à des locataires respectant un plafond de revenus et appliquer un loyer plafonné.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est uniquement destiné aux primo-accédants, il permet de financer une partie de votre achat sans payer d’intérêts.

Il est possible d'emprunter jusqu'à 40 % du prix du bien, selon la zone géographique et vos revenus.

Les conditions sont strictes et le PTZ est réservé à l’achat d’une résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien à condition de rénover le bien en profondeur.

À lire : comment fonctionne le PTZ dans l'ancien ?

TVA réduite

Si vous achetez dans une zone ANRU (quartiers en rénovation urbaine), vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite au lieu du taux classique de 20 %.

C'est une économie substantielle sur le prix d’achat ! En sachant que la TVA dans le cas d'un bien immobilier classique est de 20%, vous économisez 1/5e du prix...

Frais de notaire

On en a déjà parlé : en achetant du neuf, vous ne payez que 2 à 3 % de frais de notaire (contre 7 à 8 % dans l’ancien).

Les aides et avantages fiscaux pour l’immobilier ancien

Déficit foncier

Si vous achetez un bien ancien nécessitant des travaux, vous pouvez déduire le coût de ces travaux de vos revenus fonciers, et même de votre revenu global (dans certaines limites).

Le déficit foncier ne fonctionne qu'avec les bien ayant vocation à être loué, ça ne fonctionne pas dans le cadre d'une résidence principale.

Au final, vous obtenez une réduction d’impôt et optimisation fiscale.

Attention toutefois, il faut que ce bien soit destiné à la location et que les travaux éligibles soient éligibles pour pouvoir exercer le déficit.

Dispositif Denormandie

Similaire à la loi Pinel, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques.

Il vous permet de bénéficier d'une réduction d’impôt jusqu’à 21 % pour un investissement locatif, à condition de réaliser au moins 25 % du coût total de l’opération en travaux.

Loi Malraux

Moins connue, la loi Malraux concerne un certain type de bien. Si vous investissez dans un bien situé dans un secteur sauvegardé ou patrimonial, la loi Malraux vous permet de bénéficier de réductions fiscales en échange de travaux de restauration.

Vous pouvez obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux, à la stricte condition que les travaux soient supervisés par un architecte des Bâtiments de France.

Choisir entre acheter du neuf ou ancien, c’est avant tout une question de priorités. Le neuf brille par ses économies d’énergie, ses garanties, et ses avantages fiscaux, tandis que l’ancien séduit par son cachet, ses emplacements privilégiés et des prix parfois plus accessibles. L’essentiel, c’est de bien définir votre projet, d’évaluer vos besoins (budget, localisation, travaux) et d’explorer les dispositifs fiscaux qui peuvent vous aider à concrétiser votre achat. Prenez le temps de comparer les options et n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour sécuriser votre investissement.

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