Comment fonctionne un achat en démembrement de propriété ?
L'achat en démembrement est une manière d'investir dans l'immobilier méconnu du grand public en France. L'idée est pourtant simple : séparer la propriété du bien (nue-propriété) de son utilisation (usufruit) en achetant seulement une des deux. Ce type de mécanisme permet à l'acheteur de réduire ses coûts et au vendeur de récupérer une somme d'argent sans pour autant perdre l'usage de son bien. Voyons ensemble tous les détails gravitant autour de ce type d'investissement.
Dans cet article :
- Qu'est-ce qu'un achat en démembrement de propriété ?
- Comment faire un un achat en démembrement ?
- Avantages d'un achat en démembrement
- Inconvénients d'un achat en démembrement
Qu'est-ce qu'un achat en démembrement ?
Pour comprendre le démembrement, il faut comprendre la nature même d'un bien immobilier, ce dernier possède 2 composantes :
- La nue-propriété
- L'usufruit
Le fait d'acheter en démembrement, va tout simplement vous donner le choix entre acquérir l'usufruit ou la nue-propriété du bien.
La personne qui profite de l'usufruit immobilier a le droit d'utiliser ou de percevoir les revenus locatifs du bien pendant une période déterminée, généralement de 15 à 20 ans, sans en être le propriétaire plein et entier.
À l'opposé, le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir l'utiliser ou en percevoir les fruits jusqu'à l'extinction de l'usufruit.
Mais alors qui pratique le démembrement de propriété ?
Les investisseurs immobiliers !
Il faut savoir que l'achat en démembrement de propriété est avant tout une stratégie d'investissement immobilier.
Si un acheteur décide de réaliser un achat en en démembrement c'est qu'il est motivé, financièrement parlant, par l'opération.
En effet, cette division offre une flexibilité pour les investisseurs, tout en présentant des avantages fiscaux, des avantages liés à la gestion ou encore à la planification successorale (nous y reviendrons plus tard dans l'article).
Comment faire un achat en démembrement ?
Si vous décidez de vous lancer dans un achat en démembrement de propriété, soyez sûrs de votre coup et de la viabilité de l'opération.
En tant que nu-propriétaire, vous n'allez pas toucher de revenus issus du bien, votre seul gain sera récupéré à la vente du bien. Il faut donc être certain que les coûts engendrés ne vous pénalisent pas.
Si vous souhaitez réaliser tout de même un achat en démembrement, plusieurs options sont possibles.
Faire un achat en nue-propriété
L'achat en nu propriété d'un logement séduit les investisseurs pour une raison principale : les perspectives de valorisation à long terme sans les contraintes de gestion locative.
En achetant en nue-propriété, vous devenez propriétaire d'un bien immobilier sans bénéficier de son usage ou des revenus qu'il pourrait générer durant la période d'usufruit dans le cadre d'une mise en location par exemple.
Si cet arrangement peut sembler contre-intuitif au premier abord, il offre en vérité des avantages significatifs.
D'abord, le prix d'acquisition de la nue-propriété est largement inférieur à celui du bien en pleine propriété, comptez une décote de 30 à 50 %. Pourquoi autant ? Tout simplement car il ne comprend pas les droits d'usufruit.
Côté fiscalité, pendant la durée de l'usufruit (souvent fixée entre 15 et 20 ans), vous êtes exonéré des taxes foncières et des charges de copropriété sur le logement, réduisant encore un peu plus les dépenses associées à la détention classique d'un bien immobilier.
Enfin, à l'extinction de l'usufruit (au terme donc), vous récupérez la pleine propriété du bien sans avoir à régler de frais supplémentaires, vous permettant de maximiser la plus-value à la revente future.
Faire un achat d'usufruit de bien immobilier
À l'inverse, investir dans l'usufruit d'un bien immobilier est une stratégie adaptée aux investisseurs recherchant des revenus locatifs immédiats sans être motivés par une plus-value à long terme sur le bien.
En acquérant l'usufruit, vous allez obtenir le droit d'utiliser le bien (ou d'en percevoir les revenus locatifs via la location !) pour une durée prédéfinie, généralement de 15 à 20 ans.
C'est tout à fait intéressant dans le cas d'une personne qui souhaite compléter ses revenus ou préparer sa retraite.
À l'inverse d'un achat en nue-propriété, l'avantage fiscal est moindre : en plus des revenus locatifs imposables, l'usufruitier doit payer, s'il est éligible, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
En plus, l'usufruitier doit assumer la responsabilité de la taxe foncière, des charges courantes et des travaux d'entretien. Si cela peut sembler anecdotique, en fonction du bien et à l'échelle de plusieurs années, c'est une considération majeure à prendre en compte pour calculer la rentabilité de l'investissement.
Acheter en démembrement en famille
Le démembrement de propriété trouve également sa place dans les stratégies de gestion patrimoniale familiale, il gagne d'ailleurs en popularité à ce niveau-là.
Pourquoi acheter en démembrement en famille ?
La raison principale est l'optimisation de la transmission des biens d'un point de vue fiscal.
Le cas de figure le plus populaire est le suivant : un ou des enfants acquiert la nue-propriété d'un bien immobilier grâce à une donation tandis que l'usufruit est maintenu ou acheté par un autre membre de la famille, souvent les parents ou les grands-parents.
Cette configuration permet aux usufruitiers (les parents) de continuer à bénéficier de l'usage du bien ou de ses revenus locatifs, tandis que les nus-propriétaires (généralement les enfants), se voient garantir la propriété pleine et entière du bien à la fin de l'usufruit, en supprimant au passage ce qu'ils devraient payer en droits de succession.
Avec l'achat en démembrement avec descendant on donc un véritable mécanisme de transmission patrimoniale, très efficace pour réduire les coûts fiscaux liés à l'héritage.
Si vous avez encore du mal à différencier tous les termes relatifs au démembrement de propriété, visionnez cette courte vidéo explicative du Service Public.
Avantages d'un achat en démembrement
Listons à présent tous les avantages qui pourraient pousser un investisseur à se lancer dans l'achat en démembrement. Nous verrons dans le paragraphe suivant les inconvénients.
Faire du déficit foncier
Le premier avantage de l'achat en démembrement, notamment pour le nu-propriétaire, réside dans la possibilité de générer du déficit foncier.
Comment ça marche ? Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est possible dans les deux cas du démembrement (usufruit et nue-propriété) mais il reste surtout intéressant en cas de nue-propriété du bien.
Bien que pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne puisse déduire les charges et travaux du bien, puisqu'il n'en perçoit pas les revenus, il est tout de même possible pour lui de générer du déficit foncier s'il engage des dépenses en vue de la conservation du bien.
Mais cette situation évolue en sa faveur une fois l'usufruit terminé.
À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et peut commencer à générer des revenus locatifs et donc des revenus imposables.
Même cas de figure que celui cité précédemment : si des travaux de rénovation sont nécessaires pour valoriser le bien ou le rendre habitable, les coûts qu'il engage vont lui permettre de créer un déficit foncier, imputable sur les revenus locatifs futurs, lui permettant de diminuer l'imposition sur ces revenus.
Réduire son imposition
Une fois de plus, en tant que nu-propriétaires, l'acquisition d'un bien revêt un intérêt majeur : ne pas inclure le bien dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), pendant toute la durée du démembrement.
En gros, vous augmentez votre patrimoine immobilier sans augmenter pour autant votre IFI, pas mal non ?
Au passage, souvenez-vous que l'achat en nue-propriété se fait à un prix inférieur à la valeur en pleine propriété.
Pour l'usufruitier, la possibilité de déduire les charges d'entretien peut aussi constituer un avantage fiscal non, en réduisant l'imposition sur les revenus locatifs perçus.
Favoriser sa succession
Dernier avantage notable pour le démembrement de propriété : c'est un outil terriblement efficace dans la planification de la succession.
L'achat d'un bien en démembrement permet une transmission du patrimoine aux héritiers de manière avantageuse. On vous explique.
À la fin de la période de démembrement (donc de l'usufruit), la pleine propriété est automatiquement transférée aux nus-propriétaires, qui sont souvent les enfants ou les héritiers, sans qu'ils aient à payer de droits de succession sur la valeur du bien à la date de l'achat en nue-propriété. Énorme avantage.
Mais cette transmission peut se faire bien avant le décès du propriétaire via une donation, facilitant au passage la gestion du patrimoine familial. Pour les usufruitiers, ce système permet aux parents de continuer à jouir de l'usufruit du bien (d'en faire l'usage ou d'en tirer un revenu locatif) pendant leur vivant.
Inconvénients d'un démembrement de propriété
Si jusqu'à présent vous êtes emballés par l'idée d'investir et de réaliser un achat en démembrement, il faut que vous preniez aussi conscience des inconvénients de cette pratique.
Frais de notaire pour achat en démembrement
Si vous êtes déjà investisseur immobilier, vous n'êtes pas étranger à cet inconvénient. Pour un achat en démembrement de propriété, les frais de notaires sont plus élevés que pour une acquisition classique.
Pour quelles raisons ?
L'achat en démembrement étant considéré comme une opération immobilière plus complexe, cela se reflète dans le calcul des honoraires du notaire. Ces frais sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit, selon une grille tarifaire spécifique.
Même si les frais de notaire sont partagés entre l'usufruitier et le nu-propriétaire proportionnellement à la valeur de leurs droits respectifs, cette répartition ne compense pas toujours (voire jamais) l'augmentation globale des frais liée à la complexité de l'acte.
Au final, il ne s'agit pas de quelque chose de bloquant pour finaliser l'opération, mais une fois de plus, c'est un élément à évaluer dans le calcul global de la rentabilité de l'opération de démembrement.
Coût d'un démembrement de propriété
Outre les frais de notaire, le coût global d'un démembrement de propriété va représenter un inconvénient notable pour les investisseurs.
Pour l'usufruitier, on peut inclure la charge de la totalité des travaux d'entretien et des réparations, ainsi que des taxes foncières, sans parler de la gestion courante du bien si celui-ci est mis en location : il devra faire face à tous les coûts classique rencontré par un propriétaire d'appartement qui loue son bien.
De l'autre côté, pour le nu-propriétaire, bien qu'exonéré de ces charges durant la période de démembrement, c'est l'investissement initial qui doit être considéré puisqu'il y a une absence totale de revenus immédiats avec tout de même des potentiels frais futurs pour remettre le bien en état ou le moderniser à l'issue du démembrement.
Cette structure de coûts est largement sous-estimée par les investisseurs lors de l'évaluation initiale du projet, pourtant elle affecte la rentabilité globale du projet, surtout si le marché immobilier évolue de manière défavorable durant la période de démembrement...
Vous l'aurez compris : ce type d'opération immobilière est tout à fait avantageuse, à condition d'être préparée soigneusement ! Au-delà des avantages qui vont saisir l'intérêt de l'investisseur dans un premier lieu, toute une série de vérifications et de calculs de rentabilité sont à opérer afin d'être certain de réaliser au mieux votre achat en démembrement de propriété.
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